一、多年房屋未交訴訟時效怎么適用

開發(fā)商逾期多年未交付房屋的，購房者向人民法院主張權利的，訴訟時效是3年，從知道權利被侵害時開始計算。

《中華人民共和國民法總則》

第一百八十八條?向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護;有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權利人的申請決定延長。

二、逾期交房實際損失如何證明

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標準作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)。之所以如此規(guī)定，是由于同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。因為在逾期交房的情況下，購房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實現(xiàn)其對房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。

因此，如果開發(fā)商主張逾期交房給購房者造成的損失相當于同地段同類房屋的租金，并請求將同地段同類房屋租金作為認定購房者損失大小的依據(jù)，人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標準對違約金進行調整。