作者：金融庭 南京市江寧區(qū)人民法院

正文

買房本來是件歡喜事，

但是，買來的房墻面滲水

就怎么也讓人高興不起來了！

運氣再差點的，

一直過了保修期都沒能徹底解決，

遇到這樣的事，

該怎么做？

看看下面的內(nèi)容，

你就知道了！

案 件 事 實

數(shù)年積蓄，買個房

2007年11月6日，為提高生活質(zhì)量，原告王先生與被告南京某地產(chǎn)公司（以下簡稱開發(fā)商）簽訂商品房預售合同，以數(shù)年積蓄加貸款預購了該公司開發(fā)建設(shè)的某別墅小區(qū)內(nèi)別墅一套。

終于拿房入住，卻滲水

2009年6月20日，王先生終于領(lǐng)取了房屋。對房屋進行了裝修后，王先生一家搬進了別墅。

然而好景不長，2011年別墅內(nèi)多墻面開始出現(xiàn)滲水痕跡，同年9月30日，王先生向小區(qū)物業(yè)公司進行了報修。

保修期后打官司，法院調(diào)解賠償、維修

2014年10月8日，王先生起訴至法院，要求開發(fā)商對房屋多處滲水處進行維修，并對滲水造成的損失進行賠償。

經(jīng)法院組織調(diào)解，雙方達成由開發(fā)商對滲水處一次性支付賠償款9000元并對滲水處進行維修的調(diào)解協(xié)議。

維修后再滲水，怎么辦

2015年9月6日，王先生對房屋滲水相關(guān)處重新進行了裝修。哪知數(shù)月后，再次出現(xiàn)更大面積的滲水，導致房屋主臥發(fā)霉嚴重、無法入住，王先生再次訴至法院，要求開發(fā)商維修和賠償因滲水造成的各項損失50000余元。

那么問題來了，

開發(fā)商是否應(yīng)再次賠償和維修呢？

原告有話說

自己已支付了全部房款，開發(fā)商交付的房屋卻一再出現(xiàn)滲水問題，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)維修直到修好并賠償滲水造成的損失。

被告開發(fā)商有話說

根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，王先生購買的房屋現(xiàn)已超過保修期，其公司不再承擔維修和賠償責任。

那么法律規(guī)定和合同約定是怎樣的呢？

《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定：

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行維修或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

雙方簽訂的商品房預售合同及原告領(lǐng)取的住宅質(zhì)量保證書均載明：房屋建設(shè)單位系該開發(fā)商，物業(yè)管理單位系該別墅小區(qū)物業(yè)公司，關(guān)于房屋的屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期為5年，建設(shè)單位應(yīng)在約定上門保修的時間內(nèi)予以保修。

 兩個問題要解決

01

 原告主張的賠償50000余元的請求能否得到支持？

不能得到支持。

在原告初次起訴的案件中，雙方達成調(diào)解協(xié)議，約定：一、被告某地產(chǎn)公司一次性補償原告王先生9000元，于2015年2月15日前付清；二、被告某地產(chǎn)公司在2015年5月1日前對原告名下房屋四層主臥的東墻以及主臥的西南角漏水處進行外墻維修并維修完畢；三、原告在本案主張的訴訟請求一次性解決，雙方再無其他爭議，原告不得再就本案中所涉漏水處對被告某地產(chǎn)公司進行索賠。法院亦出具民事調(diào)解書對此調(diào)解協(xié)議進行了確認。

在此次原告起訴的案件中，雙方一致確認：被告已經(jīng)履行了上次達成的調(diào)解協(xié)議，支付了賠償款，并維修了房屋；此次發(fā)生的滲水處與上次調(diào)解的滲水處一致。故依據(jù)上述調(diào)解書，原告已經(jīng)放棄了賠償?shù)臋?quán)利，所以無權(quán)就上述案件所涉漏水處向被告進行索賠。

02

原告主張的維修請求能否得到支持？

能。

雙方達成調(diào)解協(xié)議的履行中，雙方經(jīng)協(xié)調(diào)，后被告于2015年7月完成了對房屋進行了維修。原告于2015年9月對房屋裝修后，短短數(shù)月，房屋原滲水處再次發(fā)生滲水。本案中，被告應(yīng)對房屋進行維修，系基于對前次維修質(zhì)量的保證。

【判決結(jié)果】

一、被告南京某地產(chǎn)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起六十日內(nèi)對位于原告名下房屋的四層主臥東墻、三層客廳東墻以及四層主臥東墻與吊頂?shù)你暯犹庍M行防水維修并維修完畢；

二、駁回原告原告的其他訴訟請求。

小法有話說

1、原告本次起訴的時間，已經(jīng)超出保修期較長時間，但其維修的訴求之所以得到支持，根本上在于其前次訴訟中雙方達成了維修的一致意見。這是本案不同于一般過保修期后要求維修的一個特殊性。在維修后，較短時間內(nèi)維修處再次發(fā)生滲水，作為負責維修的開發(fā)商應(yīng)對維修的質(zhì)量予以保證。

2、原告初次起訴的時間也超過了保修期，為何開發(fā)商仍能夠愿意支付賠償款和對房屋進行維修，這在于庭審中，原告提交了其在保修期內(nèi)要求維修而被告怠于維修的確鑿證據(jù)，即：

一、原告向小區(qū)物業(yè)公司提出書面的維修請求、物業(yè)公司工作人員亦予以了簽字確認；

二、房屋質(zhì)量保證書明確載明該小區(qū)物業(yè)公司為業(yè)主維修的報修單位。另結(jié)合被告于本案中仍不承認收到維修通知的事實，法院綜合認定被告存在怠于維修的違約行為。

3、最后，提醒廣大業(yè)主，在購買商品房之后若房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，一定要積極維權(quán)，務(wù)必于保修期內(nèi)向正確的主體提出維修請求并保留證據(jù)。這里“正確的主體”，可能是物業(yè)公司，也可能是開發(fā)公司，這要看雙方合同和房屋質(zhì)量保證書的具體約定。

此處再次特別提醒，

沒有與開發(fā)商約定向物業(yè)公司報修的，

向物業(yè)公司報修，

并不當然視為向開發(fā)商提出維修的要求，

即便兩公司存在一定的關(guān)聯(lián)性。

這樣，在業(yè)主訴至法院維權(quán)時，

才能得到最大程度的保護。

各位，

你們get了嗎？