作者：金融庭 南京市江寧區人民法院

正文

買房本來是件歡喜事，

但是，買來的房墻面滲水

就怎么也讓人高興不起來了！

運氣再差點的，

一直過了保修期都沒能徹底解決，

遇到這樣的事，

該怎么做？

看看下面的內容，

你就知道了！

案 件 事 實

數年積蓄，買個房

2007年11月6日，為提高生活質量，原告王先生與被告南京某地產公司（以下簡稱開發商）簽訂商品房預售合同，以數年積蓄加貸款預購了該公司開發建設的某別墅小區內別墅一套。

終于拿房入住，卻滲水

2009年6月20日，王先生終于領取了房屋。對房屋進行了裝修后，王先生一家搬進了別墅。

然而好景不長，2011年別墅內多墻面開始出現滲水痕跡，同年9月30日，王先生向小區物業公司進行了報修。

保修期后打官司，法院調解賠償、維修

2014年10月8日，王先生起訴至法院，要求開發商對房屋多處滲水處進行維修，并對滲水造成的損失進行賠償。

經法院組織調解，雙方達成由開發商對滲水處一次性支付賠償款9000元并對滲水處進行維修的調解協議。

維修后再滲水，怎么辦

2015年9月6日，王先生對房屋滲水相關處重新進行了裝修。哪知數月后，再次出現更大面積的滲水，導致房屋主臥發霉嚴重、無法入住，王先生再次訴至法院，要求開發商維修和賠償因滲水造成的各項損失50000余元。

那么問題來了，

開發商是否應再次賠償和維修呢？

原告有話說

自己已支付了全部房款，開發商交付的房屋卻一再出現滲水問題，開發商應繼續維修直到修好并賠償滲水造成的損失。

被告開發商有話說

根據法律規定和合同約定，王先生購買的房屋現已超過保修期，其公司不再承擔維修和賠償責任。

那么法律規定和合同約定是怎樣的呢？

《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定：

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行維修或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

雙方簽訂的商品房預售合同及原告領取的住宅質量保證書均載明：房屋建設單位系該開發商，物業管理單位系該別墅小區物業公司，關于房屋的屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏保修期為5年，建設單位應在約定上門保修的時間內予以保修。

 兩個問題要解決

01

 原告主張的賠償50000余元的請求能否得到支持？

不能得到支持。

在原告初次起訴的案件中，雙方達成調解協議，約定：一、被告某地產公司一次性補償原告王先生9000元，于2015年2月15日前付清；二、被告某地產公司在2015年5月1日前對原告名下房屋四層主臥的東墻以及主臥的西南角漏水處進行外墻維修并維修完畢；三、原告在本案主張的訴訟請求一次性解決，雙方再無其他爭議，原告不得再就本案中所涉漏水處對被告某地產公司進行索賠。法院亦出具民事調解書對此調解協議進行了確認。

在此次原告起訴的案件中，雙方一致確認：被告已經履行了上次達成的調解協議，支付了賠償款，并維修了房屋；此次發生的滲水處與上次調解的滲水處一致。故依據上述調解書，原告已經放棄了賠償的權利，所以無權就上述案件所涉漏水處向被告進行索賠。

02

原告主張的維修請求能否得到支持？

能。

雙方達成調解協議的履行中，雙方經協調，后被告于2015年7月完成了對房屋進行了維修。原告于2015年9月對房屋裝修后，短短數月，房屋原滲水處再次發生滲水。本案中，被告應對房屋進行維修，系基于對前次維修質量的保證。

【判決結果】

一、被告南京某地產公司于本判決發生法律效力之日起六十日內對位于原告名下房屋的四層主臥東墻、三層客廳東墻以及四層主臥東墻與吊頂的銜接處進行防水維修并維修完畢；

二、駁回原告原告的其他訴訟請求。

小法有話說

1、原告本次起訴的時間，已經超出保修期較長時間，但其維修的訴求之所以得到支持，根本上在于其前次訴訟中雙方達成了維修的一致意見。這是本案不同于一般過保修期后要求維修的一個特殊性。在維修后，較短時間內維修處再次發生滲水，作為負責維修的開發商應對維修的質量予以保證。

2、原告初次起訴的時間也超過了保修期，為何開發商仍能夠愿意支付賠償款和對房屋進行維修，這在于庭審中，原告提交了其在保修期內要求維修而被告怠于維修的確鑿證據，即：

一、原告向小區物業公司提出書面的維修請求、物業公司工作人員亦予以了簽字確認；

二、房屋質量保證書明確載明該小區物業公司為業主維修的報修單位。另結合被告于本案中仍不承認收到維修通知的事實，法院綜合認定被告存在怠于維修的違約行為。

3、最后，提醒廣大業主，在購買商品房之后若房屋出現質量問題，一定要積極維權，務必于保修期內向正確的主體提出維修請求并保留證據。這里“正確的主體”，可能是物業公司，也可能是開發公司，這要看雙方合同和房屋質量保證書的具體約定。

此處再次特別提醒，

沒有與開發商約定向物業公司報修的，

向物業公司報修，

并不當然視為向開發商提出維修的要求，

即便兩公司存在一定的關聯性。

這樣，在業主訴至法院維權時，

才能得到最大程度的保護。

各位，

你們get了嗎？