拍賣來的房屋原本就有租賃合同有效嗎

【案情】

韋某與何某于2010年簽訂了一份房屋租賃合同，租賃合同中兩人約定房屋的租賃期為一年，合同的簽訂日期是2010年3月18日，合同的履行期間自2010年5月1日至2011年4月30日止，約定每年的租賃費用為人民幣3萬元，其中特別寫明了要包括房屋內的附屬設施，并約定出租的房屋只能用于經營餐飲，同時承租人不得對于該房屋進行轉租，如需要對于房屋進行裝修需要經過出租人的同意。

房屋租賃合同簽訂當日，韋某就將一年的租賃費用交給了何某，為了經營的需要韋某經過何某的同意對房屋進行簡單的裝修。

2010年9月20日，何某用于出租的房屋被法院委托拍賣公司進行拍賣，并予以公告。2010年10月25日李某通過拍賣購得該房屋的所有權。此時新的房主李某要求韋某交納房屋出租費用，否則就不讓韋某繼續經營，于是韋某就找到何某要求繼續履行合同，何某不同意，要求韋某搬走房屋內的附屬設施，退還韋某房屋出租費3萬元，雙方未能達成協議。于是韋某在2010年11月26日起訴至法院要求解除房屋租賃合同，并要求何某賠償其先期用于房屋簡單裝修的損失。

【爭議】

第一種意見是，認為用于出租的房屋雖然被拍賣，拍賣雖然使房屋的所有權發生了轉移，但并不影響韋某與何某之間的租賃合同，此房屋租賃合同可以繼續履行，新的房主李某可以向何某主張房屋的租金，而不能向韋某主張房屋的租金，李某在通過拍賣取得房屋所有權之后，相對于何某預先已收取的房屋租金就失去了其合法的依據，其屬于不當得利，何某應當把屬于李某那部分的房屋租金還給李某，同時要考慮到何某其原有的附屬設施所產生的利益。

第二種意見是，認為韋某可以以訂立合同時何某存在欺詐行為，要求解除與李某所簽訂的合同，并要求何某承擔韋某在履行合同過程中所受到的損失，相對于新房主李某想要收獲租金，應當向韋某主張，因拍賣獲得房屋的所有權后，韋某是實際承租人，應當向李某交納房屋的租金，并對于韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同應以解除。

第三種意見是，認為韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同應當繼續履行，新的房主李某既不能向韋某主張房屋的租金也不能向何某主張房屋的租金，因為在拍賣時李某已經知道此房屋賦存有租賃權，其對于房屋賦存的租賃權應予以承受，即拍賣財產上的存在的租賃權，不因拍賣而消滅，新房主李某應當承受租賃權此項負擔，不能在明知房屋存在租賃合同的前提下，再向韋某或何某主張租金收取權。

【評析】

我個人認可第一種意見。因為：

該案的爭議焦點有兩個：

第一個爭議焦點是，韋某與何某所簽訂的租賃合同能否予以解除?

第二個爭議焦點，新房主李某向誰去主張其租金的收取權?

對于第一個爭議的焦點問題對于韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同能否予以解除。

我個人認為對于韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同，不能予以解除。在該案當中，韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，本著意思自治原則，雖然用于出租的房屋依法被法院公開進行了拍賣，依據最高法《關于人民法院關于民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條規定第二款的規定，可以看出，在拍賣財產上原有的租賃權及其它用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對享有優先受償權的擔保物權或其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當將其去除后進行拍賣。

依據最高法的該條規定，從該案當中可以看出，何某用于出租的房屋在進行拍賣前，法院并沒有對此房屋進行依法查封。因此，何某有權對于此房屋進行占有、使用、收益，可以對此房屋進行出租、抵押等。何某將此房屋出租給韋某時并沒有存在欺詐，韋某不能以此為由而要求解除租賃合同，賠償其履行合同所造成的損失。

對于第二個爭議焦點問題，新房主李某向誰去主張其租金的收取權?我個人認為，李某應當向何某主張自己的權利，理由是：

1、拍賣的房產是不動產，在這個房產拍賣之前就存在著租賃權，如何協調好新房主李某的利益和韋某的利益，在實踐中，一般都是采用承受主義，即韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同繼續有效，對于新房主李某來說，同樣是有約束力的，所以原有的這個租賃合同，新房主李某必須予以承受;

2、租賃權的價值在于支配標的物的使用價值，租賃權的權利人想要實現自己的權利，必須實際的占有標的物。為了加強對租賃權的權利人的保護力度，最高法在《關于人民法院關于民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中對于租賃權采用了承受主義原則，即對于拍賣財產上的租賃權及用益物權不因拍賣而消滅;

3、對于新房主李某如何實現自己的權利，我個人認為，李某應當向原出租人何某主張權利，而不應當向韋某主張自己的權利。此房屋在拍賣成功后，何某就已經不再是房屋的所有權人，其獲得的房屋租金已失去合法來源，屬于不當得利。此時何某不是房屋的所有權人，不應再享有對于房屋所產生的受益權，即不得享有房屋租金的收取權。因為何某對于房屋的租金不再享有受益權，所以新房主李某不能向韋某要求收取租金而應當向何某主張租金的收取權，即返還房屋租金請求權;

4、在該案中，在韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同中，其中的租金不僅僅有對房屋使用權的租金，還包括了出租房屋內附屬設施使用權的租金。對于出租房屋內附屬設施所產生的收益，即租金，新的房主李某，應在所承受的租賃合同中，在獲得房屋租金的同時，給予何某一些補償，因為雙方所訂立的合同中，出租房屋內附屬設施對于韋某能否實現其合同目的來說十分重要，這些附屬設施都是韋某經營餐飲所必須的設施，如果何某收回這些屬設設施，在履行租賃合同的過程中，租賃合同的目的就會受到嚴重影響。因此，從兼顧三方利益來考量，對于韋某與何某的租賃合同應繼續履行，新房主李某應對何某用于出租的附屬設施的收益部分，從其獲得的租金中予以相應的扣除。

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