土地出讓金與出讓地價的區別是什么

土地出讓金，它的內涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權價格。

《城市房地產管理法》第八條規定：土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)第二項中指出：要進一步加強國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。

財政部《關于國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。

土地價格，它的內涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特征是出讓土地使用權。這說明我們通常講的土地價格，一般是指出讓土地使用權價格，即出讓地價。而劃撥土地使用權價格、承租土地使用權價格是其特殊形式;租賃權價格、地役權價格則是其派生形式。在實際操作中，出讓地價往往以宗地出讓的評估價格為依據，以此來確定出讓協議價、起叫價、起始價和底價。

需要特別說明的是，本文所指的出讓地價包括熟地地價和生地地價。熟地地價，是指完成了土地開發等基礎設施建設，已具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。其中土地開發程度一般指“幾通一平”(如通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖等)。生地地價，是指已完成土地使用批準手續而未進行或部分進行宗地內外“幾通一平”的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。因此，不論是熟地還是生地出讓，其價格都可稱為凈地地價或總地價。以招拍掛方式出讓時，應當分清楚評估的是熟地地價還是生地地價，兩種價格之間是有差別的。

從以上土地出讓金和出讓地價的內涵可以得知，兩者均屬價格范疇，都應統稱土地使用權價格。只是在不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，土地價格的稱謂有所不同，有時稱土地出讓金，有時稱出讓地價。

土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。土地出讓金有時帶有政策因素，它可稱出讓地價，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價。而出讓地價，它既可以是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，又可以是出讓土地權利人轉讓土地使用權的交易價款。出讓地價是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。所以，在土地一級市場中，土地出讓金既有政策價又有市場價;在土地二、三級市場中，出讓地價是完全的市場價。

當政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權時，一次性向受讓人收取的價款往往稱土地出讓金。當土地使用者取得出讓土地權利后轉讓、出租、抵押或作為自身的無形資產時，則稱為出讓地價。

正確區分土地出讓金和出讓地價，有句話叫做“差之毫厘謬以千里”，一字的誤解就會造成意思的完全偏離，損害當事人的利益，當當事人遇見不懂的專業名詞的時候，可以找專業人士進行咨詢，網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。