編者說：

孫某和張某于2007年結婚。2009年2月，張某作為買受人購買涉案房屋一套，總價款為50萬元。同年3月9日，張某作為借款人向銀行借款35萬元用于購買該房屋。3月15日，孫某、張某與張某的母親徐某簽訂《出資購房協議》，共同確認徐某出資25萬元用于購買、裝修該房屋，并擁有房屋一半產權。3月20日，房屋登記至張某名下。2013年，孫某與張某訴訟離婚，但因涉及到徐某利益未處理該房屋。雙方離婚后，張某還貸1.3萬余元，剩余貸款本息25.8萬元由徐某出資以張某名義一次性還清。后孫某再次起訴要求分割該房屋，案件中雙方爭議的核心問題是，徐某是否應按照其想有的房屋產權份額承擔百分之五十的房屋抵押貸款債務，即孫某應償還四分之一的貸款還是一半的貸款？本案具體內容推送如下：

父母出資與子女共同購房 無須承擔貸款債務

住房是每個家庭賴以生活和發展的必要條件，但如今的房價高企使越來越多的年輕夫妻無法獨自承受購房的壓力，來自父母的“援助”成為買房置業的本錢，高額的住房抵押貸款也成為重要的資金來源。另一方面，夫妻一方的父母為了防止在子女離婚時子女的配偶分割走其出資及出資產生的后續利益（如房屋增值等），常常會與子女及其配偶簽訂協議，對出資事宜及父母就其出資對房產享有的權益作出約定，甚至會作出父母與子女及其配偶共有房屋的約定。子女離婚時，雖能在一定程度上降低父母財產損失的風險，但由于相關的法律關系不明確，導致分割的標準不清晰，容易引發爭議。北京三中院審理的孫某、張某及徐某離婚后財產糾紛案就是其中的典型一例。

孫某與妻子張某于2007年7月結婚。2009年2月，張某作為買受方與案外人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《裝修款補充協議》，約定張某購買涉案房屋，房屋交易總價款為50萬元。同年3月9日，張某作為借款人與銀行簽訂《樓宇按揭擔保借款合同》，約定借款35萬元，用于購買涉案房屋。同年3月15日，孫某、張某與張某的母親徐某簽訂《出資購房協議》，約定徐某與張某、孫某共同購買、裝修涉案房屋, 雙方共同確認徐某出資25萬元人民幣，用于支付房屋首付款及裝修費，并約定徐某擁有房屋一半產權。同年3月20日，涉案房屋登記至張某名下。

2013年11月，孫某與張某訴訟離婚。涉案房屋在離婚糾紛案件中因涉及案外人權屬爭議暫未處理。雙方離婚后，張某償還貸款共計1.3萬余元。其余涉案房屋貸款本息25.8萬余元，由徐某出資以張某名義于2014年4月一次性還清。

本案中，涉案房屋經評估房地產總價為132萬余元。一審判決涉案房屋產權份額的百分之五十歸張某所有，張某給付孫某折價款二十六萬余元。宣判后，張某上訴至北京三中院。

三中院經審理認為：根據查明的事實，涉案房屋百分之五十的份額系孫某與張某夫妻共同財產，雙方在離婚后應予分割。孫某要求張某按照雙方分割后的房屋產權份額支付其折價款，理由正當，但鑒于涉案房屋存在張某、徐某在張某和孫某離婚后償還及支付銀行貸款的情況，故應根據房屋權屬情況，判決房屋產權份額的百分之五十歸張某所有，并由張某按照分割后孫某應占房屋產權份額的價值扣除孫某應承擔的債務份額支付孫某折價補償款。

可見，本案當事人爭議的核心問題，是徐某是否應按照其享有的房屋產權份額承擔百分之五十的房屋抵押貸款債務；換言之，孫某究竟應償還四分之一的貸款，還是一半的貸款。對此，存在兩種不同的意見。第一種意見認為，徐某與張某、孫某簽訂的《出資購房協議》約定了房屋產權份額，并經生效判決確認涉案房屋由徐某、孫某和張某共同所有，其中徐某占房屋產權份額的百分之五十，孫某和張某占房屋產權份額的百分之五十。《中華人民共和國物權法》第一百零二條規定：“因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。”根據上述規定，徐某作為涉案房屋的按份共有權人，就涉案房屋按照其份額享有相應的利益，在沒有其他明確約定的情況下，應按照其享有的房屋產權份額承擔房屋貸款債務。本案一審判決就采取了這種思路。第二種意見認為，徐某與張某、孫某簽訂的《出資購房協議》約定徐某應當享有涉案房屋百分之五十的份額。在徐某和張某、孫某所簽訂的《出資購房協議》中并未有由徐某償還上述房屋貸款的約定，可視為徐某據其出資情況與張某和孫某約定按比例共同享有房屋產權份額，即徐某以出資的形式及張某、孫某以貸款的形式共同完成價款的支付，共同購買涉案房屋。因此住房貸款是張某、孫某的夫妻共同債務，是夫妻二人的“單獨債務”，與徐某無關。

法院生效判決采納了第二種意見，即認為徐某不應承擔貸款債務，而孫某、張某應就整個貸款債務各自承擔一半的償還義務。盡管物權法第一百零二條規定了因共有財產產生的債務的承擔規則，但是在處理相關爭議時不宜機械地按照法條詞句進行套用。若僅以當事人共有房屋為由，簡單地認定各當事人按照自己享有的份額承擔債務，則可能背離了形成共有關系時當事人之間分配權利義務的真實意思表示，使各當事人所承擔的債務就其實際情況而言畸重或者畸輕，影響到當事人權利義務的公平性。此時，根據案件的具體情況準確適用法律規定，辨析并遵循當事人形成共有關系時的真實意思表示及債務形成的基礎事實確認債務歸屬，就成為審理本案的關鍵所在。為此，就本案而言，則應對以下兩個問題予以重點考量：

一、從協議約定及債務成因確認當事人的真實意思表示

徐某與張某、孫某簽訂的《出資購房協議》載明，徐某與張某、孫某共同確認徐某已就涉案房屋出資25萬元，徐某擁有涉案房屋一半產權。根據協議文義，徐某是基于出資25萬元取得一半房屋產權，其出資與取得產權份額之間具有因果關系。2009年3月9日，張某與銀行簽訂《樓宇按揭擔保借款合同》約定借款35萬元，用于購買涉案房屋。借款人、住房貸款額度、還款方式等事項已由上述合同完全確定，根據婚姻法有關規定及合同相對性原理，涉案貸款債務當然應為張某、孫某在二人婚姻關系存續期間產生的夫妻共同債務。本案當事人于2009年3月15日簽訂的《出資購房協議》中未對徐某是否承擔償還貸款債務做出約定，可以判斷各當事人在確定共有關系時沒有要求徐某與張某、孫某共同償還貸款債務。在購房后，張某、孫某實際履行還款義務，在多年的婚姻存續期間，二人始終以夫妻共同財產償還貸款。綜合上述情形，可以確認各當事人在簽訂《出資購房協議》時的真實意思，應為徐某據其出資、張某與孫某據其貸款，約定按比例共同享有房屋產權份額。此后，法院作出終審判決確認了涉案房屋歸當事人共有，徐某占房屋產權份額的百分之五十，孫某和張某占房屋產權份額的百分之五十。該判決解決的僅是物權歸屬問題，在法院判決確認產權份額后，相關債務的承擔并無依當事人各自產權份額自動分配轉移的法律依據。徐某沒有須就其房屋產權份額承擔貸款債務的約定或法定理由，因此，涉案房屋貸款債務始終為張某、孫某的夫妻共同債務，是二人所應承擔的、與徐某無關的“單獨債務”。

從公平角度分析，如認定徐某按照其房屋產權份額承擔一半的房屋貸款債務，則可能導致當事人的權利義務失衡，徐某承擔的責任過重，而張某、孫某承擔的責任過輕等問題。從徐某出資的效用來看，該出資構成了房屋的首付款、裝修款，是啟動購房流程的基礎要素，也是張某、孫某能夠獲取貸款并以張某名義購得、使用房屋的前提條件。如徐某要償還其中的一半貸款，則徐某取得涉案房屋一半產權的對價由全部房屋出資款和一半貸款構成，這筆對價顯然遠超購房時涉案房屋一半產權的價值。而張某、孫某只要各自償還四分之一的貸款，就能各自享有涉案房屋四分之一的產權，這種結論顯然有失公平。因此，只有依照當事人之間的真實合意及債務成因，認定徐某基于其出資與張某、孫某共同享有涉案房屋產權的份額，貸款債務僅由張某、孫某承擔，方能契合公平原則，較好地平衡當事人之間的利益。

二、對徐某出資一次性結清貸款的行為的評價

當事人的民事權利義務由法定或約定產生；無論法定的權利義務還是約定的權利義務，一經確立，即具有相對穩定性，沒有法定情形出現或當事人變更權利義務的意思表示，不發生變動。依上述分析，因《出資購房協議》簽訂后至貸款還清期間，當事人沒有做出新的意思表示，亦未發生債務轉移的法定事由，故涉案房屋貸款始終為張某和孫某的共同債務。本案中，徐某于2014年4月1日出資以張某名義一次性還清貸款。有觀點認為，張某與孫某離婚后，徐某出資一次性結清貸款，是徐某應當承擔房屋貸款債務的依據。應該指出，實際還款行為從邏輯上僅是還款人承擔債務的必要條件之一，而非充分條件。徐某雖有出資償還貸款的行為，但與之前張某和孫某還款的情況相較，實屬偶然為之。徐某此次出資并無《出資購房協議》簽訂人之間就債務分擔方式的約定依據，不能據此認定徐某有償還貸款債務的義務。至于說徐某與張某母女之間就還清貸款出資究竟有何默契，或者說徐某還款究竟有何目的，均不屬于本案中關于貸款債務承擔的意思表示范疇，而充其量算是徐某做出還款行為的主觀動機。根據經驗法則，當事人行為的動機可能比較復雜，但動機本身不能等同于意思表示，不能引起民事權利義務的變動。因此，徐某的還款行為并不影響貸款債務作為張某和孫某夫妻共同債務的性質，孫某對徐某出資還清的貸款金額應承擔一半的償還義務。

綜上，北京三中院終審判決撤銷一審判決，改判涉案房屋產權份額的百分之五十歸張某所有，張某給付孫某折價款十九萬余元。

劃重點：父母支付首付款、裝修款并由子女貸款購房，房屋登記在子女名下，父母與子女簽訂協議約定父母享有部分房屋產權份額，如果協議中未約定父母償還貸款，應視為父母據其出資情況與子女約定按比例共同享有房屋產權份額，貸款債務不宜認定為由父母與子女共同承擔，而應僅為子女的單獨債務。該債務的承擔不因房屋產權存在爭議并經法院判決確認產權份額而產生轉移。

作者 | 張立

來源 | 北京法院網