
購買法院拍賣房有哪些利?
一、可以避開限購令。
對通過法院拍賣取得房屋所有權的方式,現在沒有明確的法律規定或政策規定,是否也按照限購令執行。可以說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執行中,房屋競得人必須拿著法院出具的房產權屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協助執行書及身份證等證件,到房屋所在區域的房產主管機關辦理過戶手續。
二、可以規避部分稅種。
一般來說在辦理產權過戶時,出具了法院的協助執行書后,通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅,不需繳納所得稅和營業稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。
購買法院拍賣房有哪些弊?
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條明確規定,在執行程序中,被執行人的財產被查封、扣押、凍結后,人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執行措施。
上述法律規定是我們經過法院拍賣取得房屋的基本法律依據,很多人都認為從法院取得的被拍賣房產應該是非常安全保險的,但實際情況往往事與愿違,因為法院不是專業房屋產權管理機構,因此在實際執行時,經常會出現司法權與行政權“打架”等對于普通購房人來說無法預見的風險。
風險一:房屋所有權證的辦理難以確定
因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件,而法院在執行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息,因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現問題。
風險二:房屋質量沒保障
因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時,通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述,對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。因此,即便進行了現場查勘,也會存在相應的質量瑕疵風險。
風險三:法律規定的執行回轉
《民事訴訟法》規定“執行完畢后,據以執行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤,被人民法院撤銷的,對已被執行的財產,人民法院應當作出裁定,責令取得財產的人返還;拒不返還的,強制執行。”這一規定,就是我們所說的執行回轉,法院錯判后,可以依據該規定執行。
通俗地講,“執行回轉”即是在執行程序結束后,原據以執行的法律文書經過法定程序被撤銷,以至于取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據,法院重新采取執行措施,將已經執行的財產退還給原被執行人,恢復到執行程序開始前的狀態的情形。
風險四:購房成本風險
這里面通常包含兩方面,一是拍賣的房產不接受貸款,競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同,拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用,一是拍賣保證金,二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。
其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”,競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶,并憑借保證金收據到拍賣公司辦理報名競買手續。
拍賣成交后,競拍人的保證金沖抵購房款,如未成交拍賣結束后將退還保證金。競拍成功后,競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外,還要根據具體成交金額,支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%~5%之間。
另外,如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權,那么,在拍得房屋后辦理所有權證時,還必須補繳土地出讓金。因此,在參與拍賣時,還必須留心土地使用權取得問題。
風險五:實際居住人拒絕搬離房屋
如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況,在拍賣后也有可能會發生實際居住者拒絕搬走,進而引發新的訴訟。
綜合起來看,參與法院組織的拍賣競得房產的方式有利有弊,但具體來看是利大還是弊大,不僅是仁者見仁智者見智,更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題。
法院拍賣的房子能買,但是要注意以下幾類風險,如果風險過大,建議謹慎決定是否參與競買。 一、房屋所有權證的辦理難以確定 因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件,而法院在執行相關案件時很難準確、及時地提供與...
法院拍賣的房子能買,但是要注意以下幾類風險,如果風險過大,建議謹慎決定是否參與競買。 一、房屋所有權證的辦理難以確定 因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件,而法院在執行相關案件時很難準確、及時地提供與...
一、房改房的產權是屬于誰的 (一)房改房最開始是屬于單位產權,也就是通常所說的房票子。后來參加房改個人出錢購買產權發給產權證,所以房改房也屬于個人產權。而且完全可以交易,跟商品房個人產權是一個性質。 1、一般在1995年以前實行房改的,...
如果購房者因變故無法按時償還房貸,可以提前三十日向貸款行申請貸款展期,經銀行查實后,會適當延長房貸期限,并降低月供。 一般情況下,如果你沒有按時還房貸,銀行就會來電話、信函催你還款。而且在此期間還會產生滯納金,越積越多。再不還款銀行會上門或...
買地鐵房必須搞清楚的關鍵問題 關鍵1:地鐵最終通車時間與交房時間 若想在地鐵周邊購房,地鐵的通車時間一定要準確把握。遠期規劃的交通路線、站點分布、通車時間、工程是否如期竣工等因素,一定要事先考慮在內。由于預售房一般都是在售后一到兩年內交房...
可以。 只要原來被執行人是有房產證的,買后可以過戶的。 請注意:可以拍賣,簽訂了委托拍賣合同,不等于就是賣出去了。委托拍賣合同和貨物買賣合同不同:委托拍賣合同是幫拍賣物品,不代表就是成功賣掉了;貨物買賣合同才是賣掉。
農村的房屋屬于宅基地的范疇,宅基地是不能在市場上流通交易的,是沒有房產證的,是不能進行過戶交易的,所以不能進行拍賣。 ...
抵押貸款的房屋抵押人長期不還款,法院是可以拍賣房產的。 競拍流程如下: 1、競買人應當向人民法院交納保證金; 2、競買人憑銀行進賬單及人民法院財務收款憑證到拍賣機構辦理競買手續;交納保證金人數不足兩人的,不得舉行拍賣會;拍賣成交后,買受人交...
有權。 司法拍賣房產中常見的一類房產。 請大家了解:簽訂了委托拍賣合同,交的費用是拍賣公司提供在拍賣會上叫賣你提供的拍品的服務費用,并不等于就能把拍品賣出去了,能收到賣出去的錢回來的。無論結果能不能成功賣出去,拍賣公司收的服務費按雙方簽訂的...
一套住房法院可以強制執行。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六條 對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。 《司法解釋》第三十一條規定:人民法院依照民事訴訟法第二百一十七條規定責令被執行...