違約責(zé)任約定過低能否進行二次修改

【案情】

謝某購買了某房地產(chǎn)公司在本縣河?xùn)|新區(qū)開發(fā)的店面一間，并簽訂了《商品房買賣合同》，店面總價30萬元，謝某以按揭貸款的方式付款，合同中還約定：房屋2011年2月25日前竣工，屆時房地產(chǎn)公司應(yīng)當將經(jīng)驗收合格的店面交付買受人謝某，如果出賣人房地產(chǎn)公司逾期交房的，則應(yīng)當向買受人謝某支付違約金。后房地產(chǎn)公司2012年4月1日才交房，謝某以按合同約定的違約金不足同等地段同等面積店面租金為由，訴至法院，要求調(diào)高違約金標準，以彌補損失。對于合同已經(jīng)約定了違約金但是合同約定的違約金過低，守約方可否要求調(diào)高存在分歧。

【分歧】

第一種意見認為，根據(jù)我國《合同法》第114條第2款的規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加。本案中約定的逾期交房違約金低于店面的租金，所以本案的違約金依法可適當調(diào)高。

第二種意見認為，謝某和房地產(chǎn)公司已就違約金有約定，并且合同是雙方意思自治原則的體現(xiàn)，合同合法有效，無履行不能的情形。所以應(yīng)當遵守合同，本案中的違約金不可以調(diào)高。

【管析】

實踐中，對違約金的數(shù)額能否調(diào)整以及以什么標準調(diào)整是一個爭議很大的問題。本案的焦點是，在房地產(chǎn)公司構(gòu)成合同違約的情況下，謝某以合同中已約定了的違約金比實際的租金損失低為由請求調(diào)高是否應(yīng)當支持。本文作者同意第二種觀點，認為本案中的違約金不應(yīng)當增加。

合同應(yīng)當遵循自由原則，違約金作為民事責(zé)任的一種，它是由當事人協(xié)商確定的。當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。謝某和房地產(chǎn)公司在商品房買賣合同中已經(jīng)對逾期交房約定了違約金的計算方法。本案房地產(chǎn)公司遲延交付店面，違反了合同約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。那么其所承擔(dān)責(zé)任的范圍原則上應(yīng)依當事人的約定。

《合同法》第113條規(guī)定的一方不履行義務(wù)給另一方造成損失所支付的賠償額包括合同履行后可獲得的利益，這條適用的前提是當事人在合同中沒有約定的情形，而本案中謝某和房地產(chǎn)公司對于違約金是有約定的?！逗贤ā返?14條第2款規(guī)定的約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加，該法條中的低于造成的損失，根據(jù)合同法的相關(guān)解釋，應(yīng)當是指低于造成的實際損失，實際損失包括財產(chǎn)的損毀、減少或者滅失等產(chǎn)生的費用。

根據(jù)以上分析，對于違約金是否可以調(diào)整的標準是：合同中約定了違約金的，當事人主張?zhí)岣叩牟糠钟质窃斐傻膶嶋H損失的，則可以就約定的違約金與實際損失之間的差額為調(diào)高的標準進行調(diào)高;合同中沒有約定違約金的，則損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。而本案中謝某與房地產(chǎn)公司已經(jīng)就違約金有約定，并且謝某主張的損失不是實際損失，只是一種預(yù)期的利益，預(yù)期利益具有不確定性，對于預(yù)期利益的賠償沒有事實和法律依據(jù)，法院不應(yīng)當予以支持。

綜上所述，本案中的違約金不能要求調(diào)高。

上述知識就是小編對“違約責(zé)任約定過低可為可以二次修改”問題進行的解答，依據(jù)合同法的規(guī)定，違約金遠低于實際造成的損失時，損失人可以向法院請求提高，也可以簽訂補充協(xié)議重新約定。如果您需要法律方面的幫助，歡迎在進行法律咨詢。