一、按揭購房中各方之間的法律關系

（一） 購房人與開發商之間

因購房人與開發商之間簽署《商品房買賣合同》，雙方存有買賣合同關系。基于合同約定，購房人應當向開發商支付購房款，通常由首付款加銀行按揭的方式支付；開發商依照合同約定向購房人交付房屋。

（二）購房人與銀行之間

購房人與銀行之前簽署《購房借款合同》，雙方存在借款關系?；诤贤s定，購房人以房屋做抵押，從銀行處取得貸款。銀行將購房人所貸款項直接支付給開發商，購房人按照借款合同約定向銀行需償付貸款本息。

（三） 銀行與開發商之間

銀行基于有效回款考慮，通常會要求資金實力更強的開發商對購房人的貸款承擔連帶保證責任，銀行與開發商之前會存在擔保關系。

就開發商承擔連帶保證事宜，有作為連帶保證人直接在購房人與銀行之前簽署的《購房借款合同》中確認權利義務的方式；也有與銀行另行簽署《擔保合同》的方式。擔保關系建立后，購房人未按照借款合同約定償還本息時，銀行將向開發商主張承擔連帶還款責任。

二、 業主斷供，開發商面臨的風險

（一）銀行將依據《擔保合同》約定，要求開發商承擔連帶保證責任

在購房人出現斷供行為時，銀行基于《擔保合同》的約定，會要求開發商承擔連帶保證責任。銀行主張開發商承擔連帶保證責任的方式有以下：

1對開發商函告后，在開發商預留的保證金或有關賬戶中對購房人逾期還貸數額進行劃扣。

2銀行基于《購房借款合同》向購房人提起訴訟，并要求開發商承擔保證責任。 （二）如購房人存有其他債務，其他債權人同銀行有就商品房有查封、拍賣的風險

一般購房人出現斷供是因個人財務狀況惡化導致，對外還存有不特定的債務糾紛。就購房人所購房屋有被查封、拍賣用于償還債務的可能。屆時開發商向銀行代償款項屬于一般債務無優先受償的可能，將同其他債權人一同參與分配，如購房人債務數量巨大，代墊款項有不能全部清償的風險。 三、針對購房人斷供，開發商可采取的應對措施

（一）事前預防階段：

1.在《商品房買賣合同》中，開發商需完善合同文本，明確購房人斷供時的違約責任、開發商的解除權、合同解除后開發商代墊款項扣除方式等。

2.在《擔保合同》中，同銀行積極協商，在合同文本中明確斷供情形出現時銀行主張權利的先后步驟，優先要求銀行先就購房人抵押財產進行處置。

（二）事后應對階段：

1.積極同購房人聯系，敦促其如約償還貸款，包括但不限于發送催告函、律師函等形式。

2.積極同銀行協商，讓銀行優先以購房人抵押財產實現債權，或直接起訴購房人，開發商作為保證人應訴，盡量不從保證金及有關賬戶中直接劃扣。

3.起訴購房人解除《商品房買賣合同》，并要求購房人配合解除備案手續。為避免購房人債務較大，導致開發商房錢兩空的情形出現，可盡快啟動訴訟解除商品房買賣合同，收房另行資信狀況良好的買家。