法條鏈接　　《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一》第七十八條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。　　依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。　　現實生活中，存在不少夫妻一方婚前簽訂購房合同、支付首付款并在銀行按揭貸款，婚后雙方共同償還房貸的現象。此時，房屋價款中包含另一方的價值投入，認定為一方婚前個人財產或有不妥。合同的簽訂、首付款的支付、不動產登記由一方完成或在一方名下，認定為夫妻共同財產亦缺乏依據。可以說，此類房產實際是婚前個人財產與婚后共同財產的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產時，既要保護個人婚前財產權益，也要依照民法典關于照顧子女、女方和無過錯方利益的原則，公平分割婚后雙方共同還貸形成的夫妻共有的財產權益，同時還不能損害作為債權人的銀行的合法利益，必須慎重把握。　　人民法院在處理離婚房屋糾紛時需要注意，本條規定的適用必須同時滿足以下幾個條件：　　一、不動產買賣合同簽訂于婚前　　首先需要說明的是，本條規定有一個隱含條件，就是夫妻雙方實行的是法定共同財產制。在約定財產制情形下，雙方財產各自分開，基本不存在本條規定的貸款房屋如何判定所有權以及如何補償的問題。民法典第1062條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金、勞務報酬；（二）生產、經營、投資的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同財產，有平等的處理權。”房屋買賣合同簽訂于婚后，意味著購房的意思表示發生在財產由夫妻雙方共同所有的婚姻關系存續期間，即使房屋登記在一方名下，也不符合本條適用的情形。　　二、首付款由簽訂合同一方以個人財產支付　　首付款作為購房時第一次支付的款項，根據相關規定最低比例約在20%，在房價高企的如今，首付款也是一筆不小的金錢投入。一方在婚前以個人財產支付首付款的，房屋中相應的價值部分不可避免地帶有婚前個人財產的性質。從現實來看，多年來房價持續呈現上漲走勢，首付款在房屋價值中對應部分的款項金額也在慢慢擴大。這種帶有個人財產性質的權益，人民法院必須給予保護。假如房屋買賣合同雖然簽訂在婚前，但首付款是由男女雙方共同分擔支付，就不符合本條所規定的“以個人財產支付首付款并在銀行貸款”的條件。這種情況如何認定，有觀點認為可參照本條第2款規定，由不動產登記一方將另一方支付的款項及其相對應財產增值部分向對方補償。　　三、婚后還貸使用的是夫妻共同財產　　婚前個人財產不因夫妻關系的成立而自然轉化為夫妻共同財產。即便在法定夫妻共同財產制下，也不排除夫妻一方或雙方均保留有一部分個人財產，或在夫妻關系存續期間獲得個人財產的情況。如住房貸款的償還一部分或全部使用的是個人財產，就不能認為購房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同財產的性質。當然，在審判實踐中，還貸使用的是否是個人財產，需要有充分的證據予以證明方能認定。一般而言，認定是否滿足“婚后用夫妻共同財產共同還貸”，應當從兩個方面掌握：一方面從償還銀行貸款的時間看，還貸的時間只要處于婚姻關系存續期間，一般即可認定是雙方用夫妻共同財產還貸；另一方面，夫妻之間是否約定實行分別財產制或者對案涉房屋的還貸問題有特別的約定，如雙方當事人認可或者一方當事人能夠舉證證明夫妻實行約定財產制或者對案涉房屋的還貸問題有特別約定，或償還貸款使用的確是個人財產，則排除本條規定的適用。　　四、不動產登記于首付款支付方名下　　房屋的購買滿足前三個條件，一方為結婚于婚前支付首付款并貸款購房，婚后使用夫妻共同財產還貸，但不動產登記在雙方名下或者一方將房屋贈與另一方的，就不屬于本條規定的情形，不能適用本條。而不動產登記的時間是在婚前或婚后，不影響本條的適用。房屋買賣合同是在婚前簽訂，即意味著不動產物權變動的合意發生于婚前，與另一方無關。有一部分觀點認為，如果不動產所有權是在婚后取得，無論登記在哪方名下，均應認定為夫妻共同財產，離婚時應作為夫妻共同財產分割，即“轉化論”的觀點。我們認為該觀點不妥，夫妻之間并非簡單的合作關系或者單純的經濟關系，民法典婚姻家庭編確立的夫妻財產制，體現的是中國社會普遍認可的價值觀，不僅延續了家庭財產共有的傳統，也反映了夫妻同甘共苦，共同投資、共擔風險的家庭倫理。婚姻家庭法維護的不僅是平等、和諧的家庭關系，并且與撫養子女、贍養老人密切相關。不動產物權歸屬并不因不動產登記時間或另一方參與了貸款償還就發生改變。　　本條第2款表述為，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。這里需要注意，本條規定的是對一方婚前簽訂合同并以個人財產支付首付款，婚后以夫妻共同財產還貸并登記在一方名下的房屋的處理方式之一，人民法院在實踐中處理時，并非必須采取本條規定的方式，將房屋判歸登記一方，也要根據個案的實際情況進行判斷。特殊情況下，不排除將此類房屋判歸非產權登記一方所有并由其償還剩余貸款的可能。　　對于如何給未取得房屋產權的一方補償的問題，除房屋原購房款部分的價值外，取得產權的一方還應當向另一方補償房屋的增值，而不能僅給付夫妻關系存續期間雙方共同還貸所支付款項的一半。首先要確定房屋的價值，夫妻雙方能夠對房屋價值達成一致的，補償數額的計算以雙方認可的數額為基數。如雙方不能達成一致，就需要委托有資質的資產評估機構進行評估以確定案涉房屋的價值。本條規定的“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”的計算，可以用公式表示為：應補償數額=（共同還貸數額÷總購房款）×房產的現值×50%。舉例說明，假設婚前貸款購房者所購房屋的單價是每平方米15000元，面積是80平方米。首付款是36萬元，按揭貸款84萬元，貸款期限為20年（240個月），則利息總計為603452.87元。還款總額1443452.87元。如果采用等額還款的方式，月均還款6014.39元。雙方當事人婚后共同還貸3年（36個月）后訴訟離婚，離婚時房屋經評估，價值400萬元。計算可知，購房者為購買該房屋總共支付1803452.87元（120萬元+603452.87元）。其中，首付款在房價（房價款+利息）中所占比例為36萬元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同還貸216518.04元（6014.39元×36），占房價款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考慮其他因素，則可以判決房屋歸婚前購房一方所有，由其對另一方補償24萬元（400萬元×12%×50%）。剩余貸款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由購房一方繼續償還。　　本條規定不排除在特殊情況下，給另一方更多補償或將房屋判歸并非首付款支付方所有。如果房屋離婚時子女兩歲，需要隨女方生活，女方另有居住房屋但經濟困難，則首先考慮在分割上述房屋時，對于夫妻共同還貸部分所對應的財產價值，分割時根據照顧子女、女方和無過錯方利益的原則，給女方多分。如果結合案件事實認為將該部分全部分給女方才足以體現上述原則，也并不違反本條規定。離婚時非首付款支付一方沒有住處，另一方有負擔能力的，人民法院還可以依據民法典第366條和第1090條規定，判決一方給予幫助，在房屋上設立居住權，保障沒有住處一方的生存權利。　　還有一個不能忽視的問題是，人民法院在審理此類案件時必須充分了解貸款歸還情況，按揭貸款是將所購房屋設為抵押物抵押給銀行，作為貸款人償還貸款的擔保。一般而言，還貸義務與房屋所有權應當歸于同一當事人。否則，權利義務的不對等極可能導致貸款人拒絕還款，房屋最終可能被銀行通過訴訟和執行程序實現債權，反而損害了取得房屋產權一方的利益。　　審判實踐中應注意的問題　　1、在一些當事人雙方均為再婚者的離婚案件中，對于一方當事人于前一個婚姻關系存續期間即通過所在單位簽訂預售房合同或者登記參與房改，購買房改房，在購房時享受本人與前一配偶的工齡優惠，但直至原配偶死亡后，該當事人再婚前才正式簽訂購房合同，購買房屋的，因所購房屋系房改房，購房款的絕大部分為此當事人與原配偶工齡優惠，因此，不宜適用本條判決房屋的歸屬。　　2、在決定將符合本條規定的房屋判決歸非婚前按揭貸款購房一方所有時，務必做好以下工作：一是要判決由取得房屋所有權一方將購房者所支付的房屋首付款及夫妻共同還貸支付款項及其所對應財產的增值部分的一半向另一方支付補償；二是妥善處理尚未歸還的銀行貸款，一般應當判決取得房屋所有權的一方當事人承擔繼續還貸的義務。　　3、人民法院在判決前應當掌握下列基本情況：（1）案涉房屋購買時的價款；（2）首付款及其在購房全款中的比例；（3）按揭貸款數額及其利息數額；（4）當事人以夫妻共同財產還款累計數額（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未歸還的貸款及利息的數額。在此基礎上才能確定產權歸屬，然后確定取得產權的一方需要向另一方支付補償款的數額。在分割夫妻共同財產時，仍然要貫徹民法典第1087條規定，照顧子女、女方和無過錯方利益。　　4、如果雙方當事人婚姻關系存續時間較長，夫妻共同還貸的款項在房款中所占比例遠遠高出婚前購房者支付的首付款在房款中所占比例，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款，則人民法院可以根據案件的實際情況判決房屋歸婚前購房者的配偶所有，令其向對方支付相應補償并承擔繼續還款的義務。　　5、如果婚前購房的一方當事人因某種原因經濟狀況發生變化，離婚時不具備繼續償還銀行貸款的能力，而另一方當事人有此能力，則為了避免案涉房屋被銀行行使抵押權，另一方要求取得所有權并按照本條的規定承擔相應義務的，人民法院應當予以支持。　　6、如果雙方當事人未登記結婚，只是同居，即使購房的情況類似，也不能適用本條規定。

來源：最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）理解與適用（摘錄）、山東高法

轉自：大律君