案情簡介：

案件當(dāng)事人馬某原為城鎮(zhèn)居民。1989年，馬某與陳某簽署房屋買賣合同，陳某將農(nóng)村房賣與馬某，價(jià)款21000元。雙方買賣行為發(fā)生后，馬某向有關(guān)部門交納了相應(yīng)稅款，取得了相應(yīng)審批，并于1996年取得房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證。此后，馬某又于2005年將戶口遷入訴爭房屋。但陳某認(rèn)為根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規(guī)定，故于2007年向一審法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某騰退房屋。

法院判決：

一審法院認(rèn)為，因訴爭房屋之宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，馬某屬城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，雖簽訂買賣合同當(dāng)時(shí)系雙方自愿，且馬購買后在院內(nèi)增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規(guī)定之性質(zhì)。法院判決雙方于1989年簽訂的買賣合同無效，馬某于判決生效后一個(gè)月內(nèi)騰退訴爭房屋。

二審法院認(rèn)為，按照我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時(shí)間中，馬某在訴爭房屋中實(shí)際居住，已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合案件當(dāng)時(shí)的歷史背景及從有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據(jù)此，二審法院作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請(qǐng)求的終審判決。