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小區電梯更換誰說了算?

2023-06-06 11:42發布

小區電梯更換誰說了算?

小區樓幢電梯已經使用了十五、六年了,原來開發商裝的雜牌電梯質量不太好,經常壞。

前幾天,物業公司在我們電梯內張貼通知,說電梯到年限了,讓業主出錢,要換他們定好價格和品牌的電梯。對此,業主有很大的意見,自家樓幢是否換電梯、換什么電梯,到底是誰說了算?

是否應當換電梯一般是法律說了算,換什么品牌的電梯一般是業主說了算。

是否應當換電梯?電梯屬于特種設備,必須由特種設備檢驗機構通過對電梯進行安全性能檢驗,如果電梯經檢驗不合格的,則不得繼續使用,需要更換。屆時,業主只有二個選擇,要么不用、要么更換。當然,如果業主對一部檢驗合格電梯進行升級性的更換也是可以的,但必須履行相關的手續,方法詳見下面的第二項答復。

換什么品牌的電梯?這里涉及到二個問題:一是,如果電梯經檢驗不合格的需要使用建筑物及其附屬設施維修基金的,則要由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意方可。二是,不需要使用維修基金的,則屬于改建、重建建筑物及其附屬設施,參與表決的與前述一樣,但是通過表決的應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意才行。

關聯法條

《特種設備安全法》

第二條 特種設備的生產(包括設計、制造、安裝、改造、修理)、經營、使用、檢驗、檢測和特種設備安全的監督管理,適用本法。 本法所稱特種設備,是指對人身和財產安全有較大危險性的鍋爐、壓力容器(含氣瓶)、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設施、場(廠)內專用機動車輛,以及法律、行政法規規定適用本法的其他特種設備。 國家對特種設備實行目錄管理。特種設備目錄由國務院負責特種設備安全監督管理的部門制定,報國務院批準后執行。

第三十八條 特種設備屬于共有的,共有人可以委托物業服務單位或者其他管理人管理特種設備,受托人履行本法規定的特種設備使用單位的義務,承擔相應責任。共有人未委托的,由共有人或者實際管理人履行管理義務,承擔相應責任。

第四十條 特種設備使用單位應當按照安全技術規范的要求,在檢驗合格有效期屆滿前一個月向特種設備檢驗機構提出定期檢驗要求。 特種設備檢驗機構接到定期檢驗要求后,應當按照安全技術規范的要求及時進行安全性能檢驗。特種設備使用單位應當將定期檢驗標志置于該特種設備的顯著位置。 未經定期檢驗或者檢驗不合格的特種設備,不得繼續使用。 《民法典

第二百七十八條 【業主共同決定事項及表決】下列事項由業主共同決定: (一)制定和修改業主大會議事規則; (二)制定和修改管理規約; (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員; (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金; (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金; (七)改建、重建建筑物及其附屬設施; (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動; (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百八十一條 【建筑物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。 緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。


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