最近，很多爛尾樓盤(pán)的購(gòu)房人都發(fā)出了通知，要求在工程全面復(fù)工之前，強(qiáng)行暫停償還銀行貸款，理由是銀行在商品房按揭貸款過(guò)程中違規(guī)發(fā)放貸款、沒(méi)有履行資金監(jiān)督的職責(zé)。

爛尾樓強(qiáng)制停貸潮的出現(xiàn)，與按揭買(mǎi)房這一買(mǎi)房模式密切相關(guān)。在按揭買(mǎi)房模式下，購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商簽署房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由購(gòu)房人付清首付；購(gòu)房人與銀行簽署按揭貸款協(xié)議，購(gòu)房人將與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標(biāo)的房屋抵押給銀行，銀行以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)直接付給開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房人每月向銀行償還貸款本金及利息。貸款按揭中，銀行、購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商三者之間有什么關(guān)系呢？購(gòu)房人能否以開(kāi)發(fā)方未按期交付房屋違約拒絕償還銀行貸款本金及利息呢？購(gòu)房人應(yīng)如何正當(dāng)?shù)赝Ｖ惯€貸？

一、按揭買(mǎi)房中的各方法律關(guān)系

按揭買(mǎi)房中，涉及的主體包括購(gòu)房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商）、銀行，牽涉的法律關(guān)系包括以下幾種：

1．購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人出售房屋，購(gòu)房人付清首付后，通過(guò)銀行按揭貸款的方式向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房尾款。

2．購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議，辦理住房抵押貸款。銀行以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)直接交與開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房人每月向銀行償還貸款本金及利息。

3．購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系

購(gòu)房人與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議，承諾在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，將所購(gòu)房屋抵押給銀行。如購(gòu)房人未按約定償還銀行貸款本金及利息，銀行有權(quán)對(duì)購(gòu)房人的房屋進(jìn)行折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)，并且銀行有權(quán)對(duì)房屋折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。

4．開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系

購(gòu)房人與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議時(shí)，銀行通常會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人的按揭貸款提供保證。即房屋抵押登記完成之前，如購(gòu)房人不能按期還貸，由開(kāi)發(fā)商向銀行回購(gòu)房屋，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款。

上述各法律關(guān)系共同構(gòu)成了購(gòu)房按揭的法律關(guān)系體系，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是因，貸款關(guān)系是果，抵押關(guān)系、擔(dān)保關(guān)系是貸款關(guān)系的補(bǔ)充與保障。各法律關(guān)系之間聯(lián)系緊密，不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系談另一種法律關(guān)系。

二、遭遇爛尾樓，購(gòu)房人首先應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商維權(quán)

（一）遭遇爛尾樓，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，購(gòu)房人的義務(wù)是向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商的義務(wù)則是向購(gòu)房人交付房屋。爛尾樓，開(kāi)發(fā)商未按買(mǎi)賣(mài)合同約定向購(gòu)房人交付房屋，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

一旦開(kāi)發(fā)商逾期交房，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人維權(quán)的形式包括：

（1）向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面催告，要求開(kāi)發(fā)商盡快交付房屋；

（2）要求開(kāi)發(fā)商按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定支付違約金或損害賠償金。

（二）開(kāi)發(fā)商超過(guò)30天到90天仍不交房，催告后三個(gè)月開(kāi)發(fā)商仍不交房，購(gòu)房者有權(quán)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

《民法典》第563條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

根據(jù)上述規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商逾期交房的天數(shù)超過(guò)30天，購(gòu)房人有權(quán)以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。具體維權(quán)形式包括：

（1）自開(kāi)發(fā)商逾期交房的第91天，向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面交房催告；

（2）如開(kāi)發(fā)商收到交付催告后3個(gè)月內(nèi)仍未向購(gòu)房人交付房屋，自開(kāi)發(fā)商逾期交房的第181天，向開(kāi)發(fā)商寄出房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除通知；

（3）待開(kāi)發(fā)商收到房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除通知后，購(gòu)房人可以再次向開(kāi)發(fā)商書(shū)面致函，要求開(kāi)發(fā)商返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款本金及利息損失，如開(kāi)發(fā)商拒絕返款，可向人民法院訴訟維權(quán)。

綜上，交付房屋是購(gòu)房人根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)，發(fā)生爛尾樓，購(gòu)房人首要的維權(quán)途徑是向開(kāi)發(fā)商主張逾期交房違約責(zé)任，如果逾期交房超過(guò)180天，購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商寄發(fā)書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除通知，為按揭貸款協(xié)議的解除做準(zhǔn)備。 三、購(gòu)房人強(qiáng)制停止還貸，不可取，面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房人與銀行之間是借貸關(guān)系，銀行的義務(wù)是向購(gòu)房人提供貸款，購(gòu)房人的義務(wù)是向銀行償還貸款。在購(gòu)房人與銀行之間的按揭貸款關(guān)系未解除的情況下，如果購(gòu)房人擅自停止向銀行償還貸款，購(gòu)房人面臨逾期還貸的系列法律風(fēng)險(xiǎn)。

第一、面臨向銀行承擔(dān)逾期還貸違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房人擅自停止向銀行償還貸款，面臨向銀行承擔(dān)逾期還貸違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)違約責(zé)任的具體方式包括：（1）接銀行催款函，繼續(xù)按時(shí)還貸，并向銀行支付逾期還貸違約金；（2）如銀行決定一次性收回貸款，購(gòu)房人應(yīng)一次性提前償還剩余貸款，并向銀行支付逾期還貸違約金；（3）銀行可主張解除貸款協(xié)議，如若如此，購(gòu)房人需返還銀行已經(jīng)發(fā)放的貸款及利息，并向銀行支付違約金。

第二，面臨所購(gòu)房屋及其他財(cái)產(chǎn)被銀行變價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款，用其所購(gòu)買(mǎi)房屋對(duì)貸款進(jìn)行了抵押擔(dān)保，如購(gòu)房人擅自停止償還銀行貸款，面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：（1）如貸款人未按銀行要求承擔(dān)上述逾期還貸違約責(zé)任，銀行可通過(guò)司法手段查封、扣押、變賣(mài)、拍賣(mài)購(gòu)買(mǎi)人所購(gòu)房屋，銀行有權(quán)對(duì)房屋折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)所得款項(xiàng)優(yōu)先受償；（2）若購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)的房屋無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，或者拍賣(mài)價(jià)款不足以?xún)斶€銀行貸款、損失，銀行還有權(quán)申請(qǐng)法院查封、扣押、變賣(mài)、拍賣(mài)購(gòu)買(mǎi)人的其他資產(chǎn)，用于償還銀行貸款、損失。

第三，購(gòu)房人擅自停止向銀行償還貸款，面臨進(jìn)入征信黑名單的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房人擅自停止向銀行償還貸款，銀行將會(huì)把購(gòu)房者逾期還貸的信息上傳至中國(guó)人民銀行征信中心，將購(gòu)房人納入征信黑名單，進(jìn)而影響購(gòu)房人個(gè)人征信記錄。

綜上所述，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和借貸關(guān)系是相對(duì)相互獨(dú)立的法律關(guān)系，原則上，購(gòu)房人是不能以開(kāi)發(fā)商未按期交房為由拒絕償還貸款，否則不僅面臨向銀行承擔(dān)逾期還貸違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，還面臨個(gè)人征信受損、人財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

四、遭遇爛尾樓，購(gòu)房人停止償還銀行貸款的正確途徑

開(kāi)發(fā)商不能交付房屋，如要求購(gòu)房人繼續(xù)償還銀行貸款，將導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。那么，如何才能恢復(fù)各方權(quán)利義務(wù)的平衡性呢？遭遇爛尾樓，購(gòu)房人如何才能正確停止償還銀行貸款呢？

（一）通過(guò)協(xié)商或訴訟，解除與銀行的貸款協(xié)議

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。第二十一條第二款規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

根據(jù)上述規(guī)定，遭遇爛尾樓，購(gòu)房人應(yīng)通過(guò)以下方式正確解除對(duì)銀行的還貸義務(wù)：

第一、在開(kāi)發(fā)商逾期交房的第91天，向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面交房催告通知；如開(kāi)發(fā)商收到書(shū)面交房催告后仍未交房，在開(kāi)發(fā)商逾期交房的第181天，向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除通知。

第二、向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除通知后，以按揭貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，與銀行協(xié)商要求解除按揭貸款合同；如果協(xié)商未果，應(yīng)及時(shí)向銀行寄發(fā)要求解除按揭貸款合同的書(shū)面通知。

第三、商品房擔(dān)保貸款合同解除后，購(gòu)房人方可停止向銀行償還貸款。實(shí)踐中，按揭買(mǎi)房涉及復(fù)雜的法律事實(shí)認(rèn)定，貸款擔(dān)保合同較難通過(guò)協(xié)商或單方通知得到解除，大部分通過(guò)法院訴訟解決，具體結(jié)果如何，需要看法院判決。

第四、商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房貸款返還給銀行，將收取的購(gòu)房款的本金及利息返還給購(gòu)房人。

如上所述，房屋買(mǎi)賣(mài)合同、貸款擔(dān)保合同大多數(shù)情況需要通過(guò)訴訟解決，購(gòu)房人在遭遇爛尾樓等開(kāi)發(fā)商逾期交房情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)按上述內(nèi)容向開(kāi)發(fā)商、銀行寄發(fā)催告函、合同解除通知，留存對(duì)購(gòu)房人有利的證據(jù)，掌握事件處理的主動(dòng)權(quán)。

（二）通過(guò)行政手段，推動(dòng)延期還貸、停貸協(xié)議的解除

第一、銀行將貸款發(fā)放給對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個(gè)人，沒(méi)有盡到放貸的審查義務(wù)，涉嫌違反監(jiān)管政策。

銀發(fā)〔2003〕121號(hào)《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》第四條規(guī)定：為減輕貸款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。根據(jù)該規(guī)定，購(gòu)房人與銀行簽訂貸款協(xié)議時(shí)，如購(gòu)房人所購(gòu)房屋的主體結(jié)構(gòu)未封頂，銀行就屬于未盡到上述文件規(guī)定的放貸審查義務(wù)，銀行的該行為不僅涉嫌違反了監(jiān)管政策，而且應(yīng)對(duì)貸款無(wú)法按期收回承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

第二、銀行將貸款以購(gòu)房人名義給予開(kāi)發(fā)商后，未對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督，涉嫌違反監(jiān)管政策。

銀發(fā)〔2003〕121號(hào)《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》第一條商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，第三條企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報(bào)該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對(duì)該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。根據(jù)該規(guī)定，銀行以購(gòu)房人名義將貸款給予開(kāi)發(fā)商后，銀行應(yīng)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商將貸款用于特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如開(kāi)發(fā)商涉嫌挪用資金，銀行有義務(wù)追回貸款。許多銀行無(wú)視該規(guī)定，未將貸款存放到監(jiān)管賬戶(hù)，導(dǎo)致?tīng)€尾樓的誕生。

第三、對(duì)于上述違反國(guó)家監(jiān)管政策的行為，購(gòu)房人可以向銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)投訴舉報(bào)按揭銀行，又可以向房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)投訴舉報(bào)開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為。需要注意的是，銀行、開(kāi)發(fā)商違反國(guó)家監(jiān)管政策，應(yīng)由主管部門(mén)追責(zé)，與能否解除還貸關(guān)系沒(méi)有直接關(guān)系。但是，投訴舉報(bào)可以作為與開(kāi)發(fā)商、銀行談判的一個(gè)籌碼，通過(guò)談判，實(shí)現(xiàn)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、解除貸款合同、延期還貸等目的。

第四、即使不能與開(kāi)發(fā)商、銀行協(xié)商實(shí)現(xiàn)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、貸款合同、延期還貸等目的，如有證據(jù)證實(shí)開(kāi)發(fā)商、銀行存在違規(guī)行為，銀行對(duì)貸款不能正常收回存在過(guò)錯(cuò)，也可減輕購(gòu)房人對(duì)銀行的逾期還貸責(zé)任。

五、律師建議

第一，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，強(qiáng)制停貸不可取，面臨嚴(yán)重不利后果，建議購(gòu)房人收集證據(jù)理性維權(quán)，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

第二，購(gòu)房人強(qiáng)制停貸，會(huì)增加銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)重影響金融秩序，同時(shí)也將影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定，因此，建議相關(guān)監(jiān)管部門(mén)、地方政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策、解決措施，保護(hù)購(gòu)房人、銀行的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。