
房地產企業土地使用稅計算方法
房地產企業土地使用稅計算方法一、住宅部分(1)住宅轉讓免征增值稅,住宅擁有者自行繳納。合同中注明房屋用途的按照相關用途的房產稅計算方法,合同沒有明確房屋用途的房產稅計算方法,按普通住宅核定征收,成本均在賬簿上列示。(2)非住宅用于以下用途免征增值稅:(a)建設工程施工中承包人提供專項服務為被專項服務方單位或單位代表,其設有工程造價分攤人;(b)勘察、設計服務中承包人提供的勘察、設計服務,其勘察、設計服務成本按照獨立核算的項目核算;(c)資產評估服務中評估人無資格而不委托具有資格的第三方,以其人民幣估值評估其公允價值的服務。(d)承包人自建房屋的,按照普通住宅核定征收,成本按投入原值乘以5%繳納地稅;承包人委托第三方代為建設或者代為修繕房屋的,以房屋總價的2.5%繳納地稅。(e)施工單位自建房屋的,不繳納地稅,承包人提供專項服務所產生的人民幣報酬從人民幣賬簿中扣除;(f)房屋作為抵押權保證擔保的,土地使用稅按土地使用年限的1%繳納。
房地產企業土地使用稅計算方法二、工程建設部分1.地稅征收土地增值稅的項目:其中工程物業服務未明確規定收取土地增值稅收取項目的區域,工程物業服務收取項目可劃分為四類:(1)工程物業服務所發生的成本已在賬簿上列示;(2)工程物業服務成本已轉入投資者個人住房貸款或抵押;(3)用工單位以現有工程物業服務實物抵債;(4)因工程物業服務相關工程變更所發生的工程物業服務發生的成本,按規定應及時轉入投資者個人住房貸款或抵押擔保。(一)上述四類,工程物業服務成本均在會計賬簿上列示,不論工程物業服務在房地產開發企業的預計毛利率內有無在賬簿上列示,均計征地稅。(二)在項目實際發生的項目成本區間內由房地產開發企業自行將成本結轉到項目企業的賬簿上予以列示。(三)工程物業服務成本項目中因工程變更所發生的成本,按照其實際發生的時間由企業以付款時間為準向開發企業結轉到開發企業的賬簿上予以列示。
2.征收房地產企業土地增值稅的項目:1.工程物業服務成本按施工成本的5%計征,為附征稅;2.房地產企業土地增值稅專用發票(現已改為國稅發[2003]103號)規定:3.工程物業服務成本列示在開發企業代開或開發企業自行開具增值稅專用發票(金稅發[2003]121號)中;4.工程物業服務成本的應按貸方以投資者的名義單獨核算,相關費用和相關稅收按借方單獨核算;5.企業可以將工程物業服務所產生的利潤以工程物業服務企業自身賬務處理方式計取工程物業服務。
出租房產的土地使用稅計算方法
出租房產的土地使用稅計算方法已經介紹過,今天小泰繼續接著來介紹租賃房產所屬年度或季度對應土地出讓收入征收所得稅的適用情況。一、買賣出租土地使用權取得所得有例外情況1、在房產出售前已與下家簽訂買賣租賃房產的所得稅協議,且房產證已滿5年有效的,下家無需補繳土地出讓金及契稅,只需補繳土地出讓金及契稅即可;2、如果在房產交易完成前,下家與上家簽訂過買賣租賃房產的所得稅協議,那么上家必須交納土地出讓金及契稅,這樣上家會少交很多稅費。二、買賣出租土地使用權取得應納稅所得額計算方法(一)出售現有房產或出租非現有房產的所得,按房產原值及已按規定扣除的土地出讓金征收,取得收入時應繳納土地增值稅,而按租賃出售房產所得征收的土地增值稅與市場價并沒有什么差別。
(二)買賣過去一個納稅年度賣出、贈送過房產且取得所得的土地增值稅即用買賣過去一個納稅年度賣出、贈送過房產而取得的差額征收土地增值稅。例1:某出租公寓,售價500萬,為租方單位買方單位和承租方單位。目前租賃單位已出售6套。企業本年度在每套房子每年繳納1.6萬元土地增值稅,合計6.6萬元,租期15年。
假設買賣一套公寓承租方單位需繳納3.3萬元土地增值稅,賣方單位需繳納12萬元土地增值稅,上年度單位租金收入5萬元,即負擔3.3萬元土地增值稅的稅負。綜上:目前在其主管稅務局看來,這套500萬的公寓應繳納土地增值稅總計13.6萬元,合計稅負近10%。那么按買賣房產算收入,租金凈收入為500萬/(1+5%)=16.7萬元,不用繳納土地增值稅;按出售土地使用權算收入,租金凈收入為17.6萬元,應繳納土地增值稅9.4萬元,合計稅負近3%。
土地使用稅計算方法實例
土地使用稅計算方法實例大全《
土地增值稅暫行條例》所調整的土地增值稅應稅行為,按照行政行為或者事實行為來確定。其中行政行為是指,行政機關作出給付所有權人或者使用權人土地使用權及相關權益的行政行為;事實行為是指,具有法律效力的合同、協議或者有關行政機關責令停止的命令、判決等;,根據上述定義,下面通過具體的實例對相關稅法法規進行說明:1:2019年1月-3月全國各省、直轄市、計劃單列市和新疆生產建設兵團已公布的相關稅收政策根據國家稅務總局2018年公布的《營業稅改征增值稅試點實施辦法》《財政部國家稅務總局關于印發營業稅改征增值稅試點有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2019]36號)《財政部國家稅務總局關于印發中華人民共和國土地
增值稅暫行條例的通知》(財稅[2019]61號)3:2019年10月-2019年12月全國各省、直轄市、計劃單列市、新疆生產建設兵團已公布的相關稅收政策根據國家稅務總局2018年公布的《營業稅改征增值稅試點實施辦法》《財政部國家稅務總局關于印發營業稅改征增值稅試點有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2019]63號)《財政部國家稅務總局關于印發中華人民共和國土地增值稅暫行條例的通知》(財稅[2019]62號)4:2019年1月-3月未公布土地增值稅政策的地方對不變動土地使用權計征土地增值稅及其稅率的地方,繼續按照納稅人取得增值稅扣除憑證核定應納稅額。根據財稅[2019]64號,再次明確了,農民專業合作社也會取得增值稅扣除憑證,應納稅款以取得扣除憑證以后的收入為基數,不享受免征政策。
根據財稅[2019]66號,從2019年1月1日-2020年12月31日,納稅人出讓已經轉讓但尚未作價抵扣的國有林地、荒山、荒地、草原、牧草等國有土地使用權、地上的其他動產,按照不征收土地增值稅的規定繳納增值稅。根據財稅[2019]77號,自2019年1月1日起,納稅人購買耕地、莊稼地、林地、草地,適用價格總額不超過2000元/畝的,免征土地增值稅。根據財稅[2019]88號,自2019年1月1日起,納稅人出讓居住用地時沒有取得增值稅扣除憑證,其差額按2000元/畝扣除;對取得本辦法第二條規定(一般人宅基地一般畝達不到2000元/畝)的扣除憑證的,不另行扣除。五:2019年4月1日-2019年12月31日之間,納稅人未提供應稅服務也未支付可抵扣增值稅差額的,其差額按照50%的比例全額繳納增值稅,并不得全額扣除。
根據財稅[2019]89號,在2019年1月1日至2020年12月31日期間,納稅人新購進國有林地、荒山、荒地、草原、牧草等國有土地使用權,以取得的全部價款和價外費用為計稅依據,計算繳納增值稅。