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裁判要點

      當事人另行達成協議將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入該最高額抵押擔保的債權范圍，只要轉入的債權數額仍在該最高額抵押擔保的最高債權額限度內，即使未對該最高額抵押權辦理變更登記手續，該最高額抵押權的效力仍然及于被轉入的債權，但不得對第三人產生不利影響。

相關法條

《中華人民共和國物權法》

第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

      最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

 第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

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基本案情

       2012年4月20日，中國工商銀行股份有限公司宣城龍首支行（以下簡稱工行宣城龍首支行）與宣城柏冠貿易有限公司（以下簡稱柏冠公司）簽訂《小企業借款合同》，約定柏冠公司向工行宣城龍首支行借款300萬元，借款期限為7個月，自實際提款日起算，2012年11月1日還100萬元，2012年11月17日還200萬元。涉案合同還對借款利率、保證金等作了約定。同年4月24日，工行宣城龍首支行向柏冠公司發放了上述借款。

　　2012年10月16日，江蘇凱盛置業有限公司（以下簡稱凱盛公司）股東會決議決定，同意將該公司位于江蘇省宿遷市宿豫區江山大道118號-宿遷紅星凱盛國際家居廣場（房號：B-201、產權證號：宿豫字第201104767）房產，抵押與工行宣城龍首支行，用于億榮達公司商戶柏冠公司、閩航公司、航嘉公司、金億達公司四戶企業在工行宣城龍首支行辦理融資抵押，因此產生一切經濟糾紛均由凱盛公司承擔。同年10月23日，凱盛公司向工行宣城龍首支行出具一份房產抵押擔保的承諾函，同意以上述房產為上述四戶企業在工行宣城龍首支行融資提供抵押擔保，并承諾如該四戶企業不能按期履行工行宣城龍首支行的債務，上述抵押物在處置后的價值又不足以償還全部債務，凱盛公司同意用其他財產償還剩余債務。該承諾函及上述股東會決議均經凱盛公司全體股東簽名及加蓋凱盛公司公章。2012年10月24日，工行宣城龍首支行與凱盛公司簽訂《最高額抵押合同》，約定凱盛公司以宿房權證宿豫字第201104767號房地產權證項下的商鋪為自2012年10月19日至2015年10月19日期間，在4000萬元的最高余額內，工行宣城龍首支行依據與柏冠公司、閩航公司、航嘉公司、金億達公司簽訂的借款合同等主合同而享有對債務人的債權，無論該債權在上述期間屆滿時是否已到期，也無論該債權是否在最高額抵押權設立之前已經產生，提供抵押擔保，擔保的范圍包括主債權本金、利息、實現債權的費用等。同日，雙方對該抵押房產依法辦理了抵押登記，工行宣城龍首支行取得宿房他證宿豫第201204387號房地產他項權證。2012年11月3日，凱盛公司再次經過股東會決議，并同時向工行宣城龍首支行出具房產抵押承諾函，股東會決議與承諾函的內容及簽名蓋章均與前述相同。當日，凱盛公司與工行宣城龍首支行簽訂《補充協議》，明確雙方簽訂的《最高額抵押合同》擔保范圍包括2012年4月20日工行宣城龍首支行與柏冠公司、閩航公司、航嘉公司和金億達公司簽訂的四份貸款合同項下的債權。

　　柏冠公司未按期償還涉案借款，工行宣城龍首支行訴至宣城市中級人民法院，請求判令柏冠公司償還借款本息及實現債權的費用，并要求凱盛公司以其抵押的宿房權證宿豫字第201104767號房地產權證項下的房地產承擔抵押擔保責任。 

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裁判結果

       宣城市中級人民法院于2013年11月10日作出（2013）宣中民二初字第00080號民事判決：一、柏冠公司于判決生效之日起五日內給付工行宣城龍首支行借款本金300萬元及利息?！摹⑷绨毓诠疚丛谂袥Q確定的期限內履行上述第一項給付義務，工行宣城龍首支行以凱盛公司提供的宿房權證宿豫字第201104767號房地產權證項下的房產折價或者以拍賣、變賣該房產所得的價款優先受償……。宣判后，凱盛公司以涉案《補充協議》約定的事項未辦理最高額抵押權變更登記為由，向安徽省高級人民法院提起上訴。該院于2014年10月21日作出（2014）皖民二終字第00395號民事判決：駁回上訴，維持原判。

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裁判理由

      法院生效裁判認為：凱盛公司與工行宣城龍首支行于2012年10月24日簽訂《最高額抵押合同》，約定凱盛公司自愿以其名下的房產作為抵押物，自2012年10月19日至2015年10月19日期間，在4000萬元的最高余額內，為柏冠公司在工行宣城龍首支行所借貸款本息提供最高額抵押擔保，并辦理了抵押登記，工行宣城龍首支行依法取得涉案房產的抵押權。2012年11月3日，凱盛公司與工行宣城龍首支行又簽訂《補充協議》，約定前述最高額抵押合同中述及抵押擔保的主債權及于2012年4月20日工行宣城龍首支行與柏冠公司所簽《小企業借款合同》項下的債權。該《補充協議》不僅有雙方當事人的簽字蓋章，也與凱盛公司的股東會決議及其出具的房產抵押擔保承諾函相印證，故該《補充協議》應系凱盛公司的真實意思表示，且所約定內容符合《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第二百零三條第二款的規定，也不違反法律、行政法規的強制性規定，依法成立并有效，其作為原最高額抵押合同的組成部分，與原最高額抵押合同具有同等法律效力。由此，本案所涉2012年4月20日《小企業借款合同》項下的債權已轉入前述最高額抵押權所擔保的最高額為4000萬元的主債權范圍內。就該《補充協議》約定事項，是否需要對前述最高額抵押權辦理相應的變更登記手續，《物權法》沒有明確規定，應當結合最高額抵押權的特點及相關法律規定來判定。

　　根據《物權法》第二百零三條第一款的規定，最高額抵押權有兩個顯著特點：一是最高額抵押權所擔保的債權額有一個確定的最高額度限制，但實際發生的債權額是不確定的；二是最高額抵押權是對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保。由此，最高額抵押權設立時所擔保的具體債權一般尚未確定，基于尊重當事人意思自治原則，《物權法》第二百零三條第二款對前款作了但書規定，即允許經當事人同意，將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，但此并非重新設立最高額抵押權，也非《物權法》第二百零五條規定的最高額抵押權變更的內容。同理，根據《房屋登記辦法》第五十三條的規定，當事人將最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，不是最高抵押權設立登記的他項權利證書及房屋登記簿的必要記載事項，故亦非應當申請最高額抵押權變更登記的法定情形。

　　本案中，工行宣城龍首支行和凱盛公司僅是通過另行達成補充協議的方式，將上述最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入該最高額抵押權所擔保的債權范圍內，轉入的涉案債權數額仍在該最高額抵押擔保的4000萬元最高債權額限度內，該轉入的確定債權并非最高抵押權設立登記的他項權利證書及房屋登記簿的必要記載事項，在不會對其他抵押權人產生不利影響的前提下，對于該意思自治行為，應當予以尊重。此外，根據商事交易規則，法無禁止即可為,即在法律規定不明確時，不應強加給市場交易主體準用嚴格交易規則的義務。況且，就涉案2012年4月20日借款合同項下的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，凱盛公司不僅形成了股東會決議，出具了房產抵押擔保承諾函，且和工行宣城龍首支行達成了《補充協議》，明確將已經存在的涉案借款轉入前述最高額抵押權所擔保的最高額為4000萬元的主債權范圍內。現凱盛公司上訴認為該《補充協議》約定事項必須辦理最高額抵押權變更登記才能設立抵押權，不僅缺乏法律依據，也有悖誠實信用原則。

　　綜上，工行宣城龍首支行和凱盛公司達成《補充協議》，將涉案2012年4月20日借款合同項下的債權轉入前述最高額抵押權所擔保的主債權范圍內，雖未辦理最高額抵押權變更登記，但最高額抵押權的效力仍然及于被轉入的涉案借款合同項下的債權。

來源：網絡