家住普陀的王女士，剛搬入新別墅，就收到了政府相關(guān)部門發(fā)送的拆違通知書，要求王女士拆除一樓花園墻體，因?yàn)樵摬糠謮w是“私搭違建”，但這部分墻體明明是開發(fā)商承諾的“買底樓送花園”，究竟是怎么回事呢？

一起走進(jìn)上海市第二中級(jí)人民法院近期審結(jié)的這起案件。

案情回顧

開發(fā)商承諾贈(zèng)送的“花園”是違章搭建

2016年，王女士與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定王女士購買某小區(qū)102室房屋，在購房合同中約定：

如所購房屋屬于底層的，則買受方享有與之對(duì)應(yīng)的底樓地面花園使用權(quán)但無所有權(quán)，此花園采用“綠化或結(jié)合其他方式”進(jìn)行分隔，并以實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)；

買受方必須遵守小區(qū)管理規(guī)定、不得阻止物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)的公共事務(wù)進(jìn)入花園、不得改造花園內(nèi)的公共設(shè)施、不得因花園的使用權(quán)向出售方主張補(bǔ)償、不得對(duì)其他買受方的花園使用權(quán)持有異議且因此而解除或主張購房合同無效。

王女士付清房款后，房地產(chǎn)開發(fā)公司交付了房屋。交付時(shí)房屋外圍由房地產(chǎn)開發(fā)公司作了封閉式的實(shí)心墻攔隔并加裝門禁設(shè)施，墻內(nèi)即為補(bǔ)充條款約定的花園區(qū)域。

2018年間，政府各部門以“私搭違建”“占用公用部位”為由，對(duì)花園墻體及門禁進(jìn)行了強(qiáng)拆。

為此，王女士將房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法院。

法院裁判

“承諾贈(zèng)送”是賣點(diǎn)，返還部分購房款

王女士認(rèn)為，購房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司允諾“買底樓送花園”，而且在王女士所參觀的樓盤展示模型和樣板房的外圍有實(shí)心墻圍合成的花園。交房時(shí)，房屋也有墻體圍合而成的花園。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然將實(shí)心墻改為了“綠籬”，但政府相關(guān)部門又發(fā)出了執(zhí)法通知書，要求將“綠籬”拆除整改。

房地產(chǎn)開發(fā)公司為了達(dá)到高價(jià)出售房屋的目的，故意隱瞞花園部分是公共綠地的事實(shí)，欺騙購房者，故要求房地產(chǎn)開發(fā)公司退還王女士房款的10%；支付購房款利息；賠償王女士六個(gè)月的租金損失和物業(yè)費(fèi)損失。

房地產(chǎn)開發(fā)公司卻認(rèn)為，對(duì)墻體進(jìn)行強(qiáng)拆是政府的行政行為，與房地產(chǎn)開發(fā)公司無關(guān)。

房屋的總價(jià)是按照建筑面積計(jì)算的，與花園區(qū)域的面積無關(guān)。而且根據(jù)合同的補(bǔ)充條款，該條款賦予王女士的是對(duì)花園區(qū)域的正常使用權(quán)而非專屬使用權(quán)或所有權(quán)，該條款并不違反法律規(guī)定。

所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司拒絕返還房款和賠償損失。

房地產(chǎn)開發(fā)公司與王女士對(duì)小區(qū)公共領(lǐng)域使用權(quán)進(jìn)行約定，應(yīng)為無效。

合同無效后的法律后果應(yīng)當(dāng)由雙方共同承擔(dān)責(zé)任。拆違完成后的房屋在功用方面將低于王女士購房時(shí)的預(yù)期，由于無法對(duì)拆違前后的房屋價(jià)值貶損程度以量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，所以一審法院酌情判決房地產(chǎn)開發(fā)公司返還王女士部分購房款。

但基于王女士自身的過錯(cuò)，對(duì)其余包括利息、租金、物業(yè)管理費(fèi)等經(jīng)濟(jì)賠償方面的訴請(qǐng)均不予支持。

一審法院判決后，房地產(chǎn)開發(fā)公司提起上訴，認(rèn)為合同中關(guān)于底層房屋地面花園的相關(guān)約定條款并未違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，上述條款應(yīng)屬有效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道小區(qū)業(yè)主不得私自占用小區(qū)公共綠地，但其仍將房屋前的公共綠地作封閉式改造，并將改造好后且附有門禁系統(tǒng)封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地隨房屋一并交付王女士，還在合同中和業(yè)主約定一樓業(yè)主對(duì)封閉后的綠地享有專屬使用權(quán)。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)公司在公共綠地區(qū)域搭建封閉式圍墻的行為是違法的，其與業(yè)主的合同中關(guān)于一樓業(yè)主對(duì)封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地享有專屬使用權(quán)的約定也應(yīng)當(dāng)是無效的，但房地產(chǎn)開發(fā)公司將搭建封閉式圍墻作為系爭房屋的一個(gè)賣點(diǎn)向王女士推銷系爭房屋的行為，客觀上構(gòu)成王女士購買系爭房屋的誘因之一。

現(xiàn)房屋前的封閉式圍墻被職能部門作為違章建筑而拆除，一審法院本著公平原則，兼顧雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素，酌情判令房地產(chǎn)開發(fā)公司返還王女士部分購房款符合法律規(guī)定。

二審法院遂判決，駁回上訴，維持原判。

開發(fā)商無權(quán)確認(rèn)小區(qū)公共綠地由相鄰業(yè)主專屬使用。我國物權(quán)法規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。

本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司將小區(qū)公共綠地作為“賣點(diǎn)”，在合同中和業(yè)主約定一樓業(yè)主對(duì)封閉后的綠地享有專屬使用權(quán)，該約定侵占了小區(qū)公共綠地，所以是無效的。

由于無法評(píng)估“花園”的具體價(jià)值，所以法院根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，并依據(jù)公平合理的原則酌情確定了房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)返還的購房款金額。

來源：“上海二中法院”微信公眾號(hào)