本案案號：（2020）蘇0312民初8265號，(2021)蘇03民終3912號

案例編寫人：江蘇省徐州市中級人民法院 潘全民 胡元靜

來源：人民法院報

守約方在因對方違約享有約定合同解除權后沒有在法定期限內行使的，視為自愿棄權，不得再行主張約定解除權。

2015年9月18日，某置業公司與王某簽訂《商品房買賣合同》，王某購買某置業公司開發的房屋一套，該商品房總價款為807933元。雙方約定，合同簽訂后，由出賣人通知買受人辦理公積金貸款，除9萬元可于2016年3月1日付款，其余貸款繳納全額房款不足部分于2015年10月31日前繳納；買受人逾期付款的違約責任中約定，逾期超過30日后，出賣人有權解除合同；出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的3%向出賣人支付違約金。合同簽訂后，王某支付房款25萬元，尚欠557933元未支付。2019年6月5日，某置業公司向王某發出解除合同通知書，由于王某未按照合同約定的2016年3月1日繳納全部房款，經幾次電話及短信通知仍未繳納，按照合同約定自該通知送達的同時，解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。2020年9月7日，某置業公司起訴要求解除合同，王某承擔違約責任。

江蘇省徐州市銅山區人民法院審理后認為，案涉合同簽訂后，王某僅繳納首付款25萬元，尚欠557933元未支付。該合同約定買受人逾期付款的違約責任為：“逾期超過30日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的3%向出賣人支付違約金。”按照此約定，某置業公司于2019年6月5日向王某郵寄了解除合同通知書，且王某已經簽收。故雙方簽訂的商品房買賣合同已經解除。遂判決：解除某置業公司與王某簽訂的商品房買賣合同，王某支付某置業公司違約金16737.99元；某置業公司返還王某購房款25萬元。折抵后，某置業公司仍應返還王某購房款233262.01元。

宣判后，王某不服，提起上訴。江蘇省徐州市中級人民法院審理后認為，案涉合同約定買受人逾期付款的，“逾期超過30日后，出賣人有權解除合同”。王某遲延支付剩余房款超過一個月，某置業公司即享有涉案房屋買賣合同的解除權。由于雙方合同中并未約定解除權的除斥期間，且某置業公司未提供證據證明王某曾就該解除權向其發出催告，某置業公司解除權的除斥期間為自享有解除權之日起一年。2019年6月5日，某置業公司向王某發出解除合同通知書，已超過一年的除斥期間，且某置業公司未提供證據證明其在解除權發生之日起一年內向王某主張過權利，故某置業公司的解除權已經消滅，對于其解除涉案房屋買賣合同的主張，不予支持。遂判決，撤銷一審判決，駁回某置業有限公司的訴訟請求。

本案爭議焦點在于開發商享有約定合同解除權后沒有在法定期限內行使，其解除權是否滅失。

1.約定解除權行使期限的確定。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第二十五條規定，民法典施行前成立的合同，當時的法律、司法解釋沒有規定且當事人沒有約定解除權行使期限，對方當事人也未催告的，解除權人在民法典施行前知道或者應當知道解除事由，自民法典施行之日起一年內不行使的，人民法院應當依法認定該解除權消滅；解除權人在民法典施行后知道或者應當知道解除事由的，適用民法典第五百六十四條第二款關于解除權行使期限的規定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第十五條第二款（2020年修訂該解釋時對該款有實質性修改）規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”本案中，鑒于民法典施行前成立的商品房買賣合同，當時的司法解釋規定了解除權行使期限，故應適用前述解釋條款。

2.約定解除權逾期不行使的后果。本案中，按照某置業公司與王某之間的合同約定，王某遲延支付剩余房款超過一個月，某置業公司即享有涉案房屋買賣合同的解除權。由于雙方合同中并未約定解除權的除斥期間，且某置業公司未提供證據證明王某曾就該解除權向其發出催告，故根據前述解釋條款，某置業公司解除權的除斥期間為自享有解除權之日起一年。2019年6月5日，某置業公司向王某發出解除合同通知書，已超過一年的除斥期間，且其未提供證據證明其在解除權發生之日起一年內向王某主張過權利，其解除權已經消滅。

3.守約方在因對方違約享有約定合同解除權后沒有在法定期限內行使，視為自愿棄權，不得再行主張約定解除權。當事人約定的合同解除權條件成就后，守約方應在除斥期間內及時行使，明確向違約方作出拒絕繼續履行合同的意思表示，從而達到解除合同的目的。既然法律賦予了合同當事人可以就解除權進行約定的權利，那么在違約方存在合同約定的違約行為時，守約方就行使合同權利還是放棄合同權利應及時作出明確選擇。約定解除權的行使期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。當事人在約定解除權消滅后再以相同理由主張享有新的約定解除權則缺乏法律依據，不應支持。