房改房是與我國特殊國情相適應、在推進城鎮住房制度改革背景下的過渡性產物。我國房改政策對于房改房購買資格條件作了嚴格規定，房改房的出售對象僅為單位職工個人，每名職工只能享受一次，且購房職工在購買時，考慮職務、工齡、年齡等多種身份因素，享受一定的付款折扣及稅收等方面的優惠，因此與普通商品房相比，房改房是帶有“身份”屬性的福利房。那么，在離婚財產分割中，法院如何認定房改房的歸屬？如何處理房改房分割問題？

一、在婚姻關系存續期間用一方的工齡優惠及夫妻共同財產出資購買另一方單位提供的房改房，雙方各享有該房屋50%的所有權。

典型案例：章某與孫某離婚糾紛

【審理法院】 嘉興市南湖區人民法院

【案號】（2014）嘉南民初字第2870號

【要點】原、被告于婚姻關系存續期間用夫妻共同財產購買了房改房，并依法取得了權屬登記手續，案涉房屋雖系原告原工作單位的房改房，但被告亦用自己原工作單位的工齡參與了購買，故系原、被告雙方的夫妻共同財產。對于該房產的分割，雙方均主張取得房屋所有權，但被告一方不同意競價取得，經法庭詢問雙方意見，雙方均同意繼續共同居住使用該房屋，故法院根據雙方的意愿判決由雙方共同行使房屋的使用權，且雙方各自享有該房屋50%的所有權。

【法院查明】

本院認定案件事實如下，原告與被告經人介紹相識后于××××年××月××日登記結婚，雙方均系再婚。婚后原告與前夫所生之子孫毅一直跟隨雙方生活，現已成年。1995年12月，原告按照房改政策購買單位所有的位于嘉興市南湖區文南里5幢206室房屋，并于1996年8月取得上述房屋的所有權證，于2005年8月在與職能部門補簽土地使用權出讓合同、補交土地使用權出讓金后依法取得了上述房屋的土地使用權證。在按照房改政策購買上述住房時，被告用其所有的在原上海鐵路局杭州貨運中心的工齡參與購買了上述政策性房屋。原告曾于2011年9月、2012年5月兩次向本院提起離婚訴訟，第一次離婚訴訟本院判決駁回了原告的訴請，第二次離婚訴訟在審理過程中原告申請撤回了訴訟。其后，雙方一直分居生活至今，互不履行夫妻義務。

【法院判決】

本院認為，原、被告雙方共同居住的位于嘉興市南湖區文南里5幢206室房屋，鑒于該房屋系雙方婚姻關系存續期間購買，并依法取得了權屬登記手續，房屋雖系原告原工作單位的房改房，被告亦用自己原工作單位的工齡參與了購買，且雙方均主張支付了購房出資但均未能向法庭提供相關證據，故本院認定上述房屋系原、被告雙方的夫妻共同財產。對于該房產的分割，雙方均主張取得房屋所有權，但被告一方不同意競價取得，經法庭詢問雙方意見，雙方均同意繼續共同居住使用該房屋，故本院根據雙方的意愿判決由雙方共同行使房屋的使用權，且雙方各自享有該房屋50%的所有權。

二、雖然夫妻雙方約定在婚姻關系存續期間不建立夫妻共同財產，但客觀上未能避免夫妻共同財產的形成，一方以個人財產出資但以雙方名義簽署合同所購房改房屬于夫妻共同財產。離婚分割時由于購房資格來自于出資方、使用了出資方的工齡優惠，對房屋貢獻較大，故房屋歸出資方所有，又因配偶由此可能會損失再次參與房改房擴面政策的機會，故給予配偶一定折價款。

典型案例：鄭某與陳某離婚糾紛

【審理法院】 杭州市西湖區人民法院

【案號】（2012）杭西民初字第691號

【要點】案涉房改房申購是以原告個人的條件為準，在實際申購過程中也未使用到被告的工齡及職稱，但在簽訂合同時是以原、被告的名義共同簽署。雖雙方約定婚姻關系存續期間不建立夫妻共同財產，但客觀上未能避免夫妻共同財產的形成，房屋應認定為夫妻共同財產。在離婚分割時，因該房屋系原告采取“交酒換新”方式所購買，且該房屋的購房差價款系由原告一人支付，原告對房屋的貢獻較大，被告在該房屋上的利益限于今后可能再次參加房改房擴面政策的機會損失，因此案涉房屋歸原告所有，法院酌情確定由原告支付被告折價款。

【法院查明】

本院認定以下事實，原、被告均系再婚。××××年××月××日，原、被告經人介紹相識相戀后登記結婚，婚后居住于被告所有的位于頤景園處的房屋，雙方未生育子女。原告與前妻共同生育一女，在原、被結婚時已成年。婚后，雙方因性格、信仰及被告與原告女兒的關系處理方面產生較大分歧。2003年6月，原告因不滿被告對其女兒的態度而與被告分居，至2004年春節時雙方和好。××××年××月××日，在被告的要求下，由被告方起草，雙方簽署婚內財產歸屬協議書一份，約定：雙方自結婚后，一直經濟各自獨立，未建立夫妻共同財產；各人名下的房產、儲蓄、工資、獎金、股票等有價證券均為各人所有，且無夫妻共同債務存在；雙方與原告之女也未共同生活過；為了更好地經營事業和家庭，雙方約定：今后繼續實行經濟分開的原則，在婚姻存續期間不建立夫妻共同財產，任何一方所得的任何財產均為各自的婚內個人財產，由所得方自行處理；任何一方所欠的任何債務為夫妻一方的個人債務，均由欠債方個人進行償還。2009年8月，原告因夫妻矛盾再次搬離頤景園的住處，后經常居住于1402室房屋至今。2011年4月6日，因原告起訴離婚，雙方經法院調解和好。2011年11月23日，原告再次訴至法院，要求與被告離婚。被告不同意離婚。

原告在與被告夫妻關系存續期間，以其婚前所購買的房改房即景芳六區6幢4單元203室房屋（建筑面積63.5平方米）換購得杭州市突出貢獻人才專項用房一套即1402室房屋（建筑面積136.9平方米），該房屋的產權性質為房改房，上市交易參照房改房政策執行。原、被告為此于2008年10月31日與杭州市市級機關事務管理局簽訂《杭州市市級單位專項用房換購協議書》一份。后原告出資補繳了購房款差額234811.32元，并已實際搬入1402室居住。現1402室房屋已具備辦證條件，但原、被告尚未辦理產權登記。

另查明，被告于婚前已參加房改購得杭州市環城西路88-6號302室房屋一套（建筑面積40.48元）。

【法院判決】

本院認為，婚姻應以夫妻感情為基礎。原、被告間雖系自主婚姻，但婚后因性格、信仰的差異及被告與原告女兒的相處等原因，雙方產生了較大的矛盾，在被告要求原告簽署婚內財產歸屬協議書后，雙方的矛盾更為加劇，原告自2009年8月起即經常獨自居住他處，致使夫妻感情日漸淡漠。2011年4月6日，雙方雖經法院調解和好，但之后夫妻關系未有改善，原告也未再搬回與被告共同居住。視原、被告夫妻關系的現狀，應認定原、被告的夫妻感情確已破裂。故本院對原告要求離婚的請求予以準許。關于1402室是否屬于夫妻共同財產的問題。原告作為杭州市有突出貢獻人才申購了1402室住房，根據政策規定，該住房的申購以原告個人的條件為準，在實際申購過程中也未使用到被告的工齡及職稱，但在簽訂《杭州市市級單位專項用房換購協議書》時是以原、被告的名義共同簽署，且今后房屋的產權性質為房改房，因此，雖然雙方約定在婚姻關系存續期間不建立夫妻共同財產，但客觀上未能避免夫妻共同財產的形成，該房屋應認定為夫妻共同財產。因該房屋系原告采取“交舊換新”方式所購買，原告在扣除其原分配所得房改房收購總價款后還需補繳購房款234811.32元，被告確認除了其中50000元由原告向其哥哥所借之外，其余款項均由原告支付，但對于該50000元的歸還，被告先是陳述為不清楚原告是否歸還，后又陳述為已由其向哥哥進行了歸還，對其前后陳述矛盾不一之處又未能提供證據予以證明，故本院對被告的該項抗辯意見不予采信，該房屋的購房差價款系由原告一人支付。考慮到1402室房屋本身系由原告的婚前個人財產即景芳六區6幢4單元203室房屋換購取得，且原告一人付清了剩余的購房差價款，原告對該房屋的貢獻較大，被告在該房屋上的利益限于今后可能再次參與房改房擴面政策的機會損失，故本院酌情確定由原告支付被告折價款350000元，1402室房屋則歸原告所有。

三、婚姻關系存續期間，夫妻雙方共同出資購置的房改房，因使用了一方母親以職級、年齡、工齡等折抵所享受的福利，并僅登記在該方一人名下，應視為其母親對該方的贈與，房改房為該方的個人財產。考慮到購房款為夫妻共同出資，房屋增值部分由該方對另一方進行補償。

典型案例：朱某與張某離婚糾紛

【審理法院】 南京市秦淮區人民法院

【案號】（2012）秦民初字第1305號

【要點】案涉房屋雖為雙方婚姻關系存續期間取得，且系夫妻雙方共同出資，但該房屋系房改房，使用了被告母親以職級、年齡、工齡等折抵所享受的福利，因僅登記在被告一方的名下，應視為對被告一方的贈與，故該房改房應認定為被告的個人財產，而非夫妻共同財產。考慮到購房款系由夫妻共同出資，訴爭房屋增值部分應由被告對原告進行補償。

【法院查明】

經審理查明，原、被告于1998年相識，1999年8月12日登記結婚，雙方均系再婚，婚后雙方未生育子女。被告與前妻生有一子。位于本市秦淮區飲虹園街道飲虹園X號房屋，原系被告母親承租的公房。2000年該房進行房改，由被告申請利用被告母親的工齡購買該房。同年9月4日，被告與秦淮區房產經營公司簽訂《南京市直管公有住房買賣契約》一份，被告支付購房價款13553.48元，購買了該房的所有權，并于2000年12月22日領取該房屋權屬證書，房屋所有權權證登記戶名為張某（丘號367790-II-27建筑面積61.91平方米）。2012年6月28日，原告訴至法院，要求判令原被告離婚，并依法分割夫妻共同財產。

【法院判決】

本院認為，關于訴爭房屋的購買款項，原告陳述購房款中有5000元是原告向其姐夫所借，因無證據證明，本院不予認可。被告辯稱其母親使用工齡并出資3萬元與購房款實際金額不符，其提供的證人證言也僅證明被告母親稱要購房向證人借錢，不能證明購房款為其母親出資，故對被告該主張也不予認可。本院認為，被告與秦淮區房產經營公司簽訂《南京市直管公有住房買賣契約》，并支付購房價款13553.48元，為夫妻關系存續期間所為，應認定夫妻共同出資。

關于南京市秦淮區飲虹園X號房產是否為夫妻共同財產，本院認為，該房屋雖為雙方婚姻關系存續期間取得，且系夫妻雙方共同出資，但該房屋系房改房，使用了被告母親以職級、年齡、工齡等折抵所享受的福利，因僅登記在被告一方的名下，應視為對被告一方的贈與，故該房改房應認定為被告的個人財產，而非夫妻共同財產。但考慮到購房款系由夫妻共同出資，訴爭房屋增值部分應由被告對原告進行補償，經充分考慮平衡雙方的利益，本院酌定被告向原告支付房屋補償款10萬元。

四、離婚后復婚前同居期間，一方支付一定購房款取得的房改房雖登記在其一人名下，也為共同共有財產。房改房的取得實際使用了出資一方享有的工齡和另一方從服務單位所享有的優惠房的福利，考慮到雙方對房改房貢獻的大小，對于轉讓該房改房所得價款予以等份確定。

典型案例：錢某甲與鄭某離婚糾紛

【審理法院】杭州市江干區人民法院

【案號】（2013）杭江筧民初字第158號

【要點】原被告在離婚協議書中約定的“某公房歸被告居住，原告搬出”僅是對居住權進行約定，未對承租權進行變更。后該公房改造到X苑公房，被告通過房改房支付房款取得產權，登記自己名下并轉讓他人，因發生于原被告離婚后復婚前同居期間，故轉讓款按共同共有財產處理。該房改房實際使用了被告所享有的工齡和原告從服務單位所享有的優惠房的福利，考慮到原被告對該房改房貢獻的大小，法院對因轉讓該房改房所得價款予以等份確定。

【法院查明】

××××年××月××日原被告登記結婚，××××年××月××日生育兒子錢某乙。期間，原告錢某甲申請位于杭州市下城區中山北路慎安里13號的公房××套。1996年12月13日，原被告在杭州市下城區民政部門登記離婚并簽訂離婚協議書，載明：離婚原因系92年原告離廠后獨立經營雙方意見不合、經常爭吵，已影響兒子學業及成長而雙方協議離婚；兒子錢某乙由被告撫養；家電家具歸被告所有，出租車歸被告經營管理；慎安里的房屋由被告居住，原告搬出；被告××次性支付給原告現金壹拾萬元等。

1999年位于慎安里的公房在經城市拆遷改造到杭州市拱墅區大關東××苑14幢1單元601室。2009年被告用個人工齡買斷及另支付28000元參加房改房，購置該大關東××苑房產并登記在自己名下。2010年3月，被告將大關東××苑房產以113萬元的價格轉讓給他人。

原被告于1996年協議離婚后，隨房搬遷，共同居住。2010年7月6日，原被告辦理復婚登記。2011年6月，原被告購置車牌號為浙A×××××起亞牌二手私家車××輛，支出13萬元。近來，原被告因夫妻感情不和時有爭執，為此原告訴至本院要求與被告離婚。

【法院判決】

本院認為，幸福家庭需要夫妻雙方攜手共建，本案中，原、被告雙方均同意離婚，本院對原告訴請要求與被告離婚予以準許。原被告雖于1996年協議離婚，但根據原被告的共同居住情況、家庭經濟來源、購置財產及2010年7月6日登記復婚等相關情形，可確認原被告于協議離婚后至復婚登記前的期間系同居關系。本院對原被告同居及婚姻關系存續期間所取得的財產依法予以分割。

根據《最高人民法院關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第十條的規定，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產按××般共有財產處理。原告訴請要求對45萬元存款進行分割，根據當事人陳述該45萬元并非家庭存款，實為兒子購房支付的首付30萬元和交由兒媳投資理財的13萬元，合計43萬元，且款項來源于大關東××苑房產的賣房款。大關東××苑房產原為原被告同居生活期間購置的房產，在購置前為慎安里的公房改造到大關東××苑。根據原被告1996年離婚協議書的約定“慎安里的公房歸被告居住，原告搬出”，此時慎安里的公房尚未取得產權，原被告雙方僅是對居住權進行了約定，沒有對承租權進行變更。大關東××苑公房通過房改房取得產權，系發生于原被告同居生活期間，亦應按共同共有財產處理。大關東××苑的房改房雖僅支付了28000元的房款，但實際使用了被告所享有的工齡和原告從服務單位所享受的優惠房的福利，考慮到原被告對該房改房貢獻的大小，本院對因轉讓該房改房所得價款予以等份確定。根據原被告的陳述110萬元的房款已在雙方共同生活期間用于兒子購房、購車及交予兒媳投資理財等形式處理完畢。原告的該項訴請不在原被告夫妻共同財產之列，且涉及他人權利義務關系，本院在本案中不予處理，由當事人另行主張。

來源作者 | 小軍家事團隊