【基本案情】

1993年,老張單位分配給其一套位于北京市海淀區的公有住房,老張及其愛人宋某一直在此房內居住。1999年,老張因病去世,承租人由老張變更為宋某。2002年,國家實行住房改革,公有房屋進行出售,由于宋某年事已高,便與其所有子女協商,約定所有子女中贍養自己至終之人有權購買該套房屋。老張與宋某共有五個子女,分別是兒子張一、張二、張三,女兒張四、張五。兒子張二答應贍養母親余生,隨后便以優惠價5萬元購買該房屋,張二是房屋產權登記所有人。買房后張二便將母親接到自己家中一同居住。

不料,自2009年始,張二與母親時常發生矛盾及爭執,張二亦不想履行當初購房時所同意的贍養母親宋某至終的義務,張二與母親遂于2010年2月10日簽訂書面協議。雙方約定張二將不再對母親宋某履行購房時答應的贍養義務,宋某將對登記在張二名下的房屋進行回購,回購后該房歸宋某所有, 房屋的一切權益由宋某自行處置,任何人不得干涉。結合張二當初購買該房屋的初始費用以及對房屋的裝修、添置家具等費用,回購價格定為20萬元,協議簽訂后,母親宋某依約支付了全部購房款。后由于種種原因,張二與母親未對該房屋進行過戶變更登記。

時至2012年8月,北京房屋價格普遍上漲,張二在宋某不知情的情況下擅自將該房屋以260萬元的價格出賣給郭某。宋某得知后向法院提起訴訟，要求法院確認兒子張二將房屋出賣給郭某的行為無效，并判令張二配合辦理涉訴房屋的過戶手續。

【法院判決】

北京市海淀區人民法院經過審理后依法作出判決:

一、確認張二與郭某簽訂于2012年8月簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

二、張二于本判決生效后15日內配合宋某辦理訴爭房屋的過戶手續，將房產證辦至宋某名下。

三、案件訴訟費由張二承擔。

【律師看法】

本案的焦點問題在于,涉訴房屋的所有權人是張二還是其母親宋某,如果所有權歸張二所有,則張二出賣房屋的行為應當認定為有效;如果所有權歸宋某所有,則張二的行為屬于無權處分行為。

筆者認為雙方的家庭協議真實有效,各方應按照協議履行。本案雖然發生在家庭內部,但實質是房屋買賣合同糾紛。訴爭房屋在2002年房改時,在張二答應贍養母親余生的情形下,母親將購買房屋的權利讓與兒子張二,張二在完成全部購房手續后也就獲得了涉訴房屋的所有權。但到了2009年,張二不再對母親進行贍養,母親也花費了20萬元對涉訴房屋進行了回購,雙方也簽訂了家庭協議,雖然該協議被冠以家庭協議的名稱,但實質上是母親宋某與兒子張二簽署的一份房屋買賣合同。

雙方簽訂的家庭協議系雙方當事人的真實意思表示,且無違反國家法律法規強制性規定的情形,因此該協議是合法有效的,應受到法律的保護。宋某在協議簽訂后已經按照協議約定履行了付款義務,張二應按照協議約定,配合宋某辦理該房屋的過戶手續。

雖然由于種種原因,涉訴房屋未進行房產變更登記,但房屋實際所有人應為宋某,宋某的權利應受到法律的保護。兒子張二在宋某不知情的情況下擅自將房屋出賣給第三人,因房屋實際所有權人不是張二,故其在本案中出賣房屋的行為屬于無權處分行為。如果事后宋某對張二的買賣行為予以追認,那么房屋買賣協議是有效的,如果不予追認,則該協議無法繼續履行。

因宋某回購房屋在先,其已經是該房屋的實際所有權人,處分房屋按照家庭協議的約定應由宋某親自為之。但如果購房人系善意第三人,已經支付合理價款并且已經辦理完成房屋過戶手續,則第三人就善意取得了訴爭房屋的所有權,宋某便不能主張要回涉訴房屋,其只能要求張二償還出售房屋價款。

本案中,雖然房屋已經被張二轉賣給第三人,但是雙方并未辦理過戶,第三人尚未善意取得訴爭房屋。因此,宋某可以主張要回房屋。另外,如果案件情況緊急,宋某可以向法院申請財產保全,保護己有財產不受侵害。

原則上,只要家庭協議的內容沒有違反國家法律、行政法規的強制性規定,且是家庭成員的真實意思表示,那么簽署的家庭協議就應認定為合法有效的,應當受到法律的保護

需要注意的是,房屋在完成買賣交易或協議變更所有權人后,房屋實際所有人一定要及時變更房屋產權登記,以免原登記人為了一己私利而損害房屋所有權人利益,給自己帶來不必要的財產利益風險和法律風險。

來源：房產律政