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據(jù)記者了解,在豐厚回報的“利誘下”,海外置業(yè)正不斷升溫。據(jù)一份公開報告顯示,近年來,我國個人境外資產(chǎn)增長迅速,2008年至2010年,年均復(fù)合增長率達(dá)100%。而預(yù)計未來10年內(nèi),我國投資者的海外投資總額有望達(dá)到2萬億美元。
那么作為初次接觸海外置業(yè)的天津市民而言,應(yīng)該注意什么呢?記者在展會現(xiàn)場采訪了相關(guān)負(fù)責(zé)人。
土地所有權(quán)
據(jù)了解,國外購房與國內(nèi)購房間的最大區(qū)別是在土地所有權(quán)問題上。在我國,土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán),而所有權(quán)歸國家所有,使用權(quán)最長年限為70年。海外很多國家土地都為私有制,一般來說海外購置的房產(chǎn)都為個人永久產(chǎn)權(quán),基本無年限限制,也有極個別地區(qū)的房地有產(chǎn)權(quán)年限,但年限也都為90年以上。例如,有一些物業(yè)僅擁有有產(chǎn)權(quán)年限的土地租賃權(quán),在泰國的房產(chǎn)土地使用年限是90年,到期之后須歸還給政府。
因此,投資海外房產(chǎn)時,房產(chǎn)的質(zhì)量好壞也許并不是最重要的,房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價值才是更關(guān)鍵的問題。
房價走勢
在購置海外房產(chǎn)前,一定要對當(dāng)?shù)氐姆績r走勢作一次全面的了解,只有選擇處于上升期的房產(chǎn)才會獲得理想的回報。在投資海外房產(chǎn)前,當(dāng)然不能完全聽信一些代理公司的一面之詞,其中難免有失偏頗甚至存在夸大隱瞞現(xiàn)象,投資者一定要提前做好準(zhǔn)備工作,要對即將選擇投資地區(qū)的人文環(huán)境、社會動態(tài)、相關(guān)政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r作一次全面的了解。
據(jù)介紹,投資吉隆坡房產(chǎn)來說,它是馬來西亞的首都,整個馬來西亞有30%人口是華裔,會說普通話、廣州話、福建話的內(nèi)地人都可以在吉隆坡正常生活,與國內(nèi)文化差異不大,并且馬來西亞的物價和消費(fèi)水平普遍低于國內(nèi)一、二線城市。此外,當(dāng)?shù)刭彿靠偠愂沾蟾艦榭偡靠畹?%,而吉隆坡的房價長速基本為每年同比增長5%,如果您將所購置房產(chǎn)作為出租投資,出租市場的價格長速也大致為6%到7%,可以說收益非??捎^。
另外投資者還需了解當(dāng)?shù)氐氖袌霈F(xiàn)在是處于怎樣的周期,按照內(nèi)地的房產(chǎn)投資模式,選擇好的地段便能獲得不錯的回報,但是海外的房地產(chǎn)市場發(fā)展具有著自己的周期性,如果進(jìn)入下跌周期,即使是投資頂級地段,也難保投資成功,因此選擇房產(chǎn)的周期,選擇在哪一個時間點(diǎn)進(jìn)入這個市場,也是很關(guān)鍵的問題。
匯率風(fēng)險
這是目前多數(shù)海外置業(yè)者最看重的問題。房產(chǎn)貸款的期限一般都比較長,其間利率的升降對買房者會造成較大的影響,因此最好是選擇貨幣匯率相對穩(wěn)定的國家進(jìn)行投資。
管理費(fèi)用
許多國家在房產(chǎn)管理方面有嚴(yán)格的規(guī)定,比如澳大利亞墨爾本市規(guī)定,自家門前的垃圾或者積雪等必須由業(yè)主自行清理,如超時未作清理,則由市政部門代勞,但業(yè)主要支付相應(yīng)的費(fèi)用。而如果這些費(fèi)用未及時支付,就會給自己招來更大的麻煩,甚至?xí)绊懙絺€人的信用記錄。
稅費(fèi)
海外置業(yè)者投資前必須要對房產(chǎn)交易時產(chǎn)生的稅費(fèi)清晰地掌握,衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān),對將來的居住或收益有無影響。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅,其中需要說明的是,契稅只是部分國家征收,如泰國、馬來西亞等國家,征收標(biāo)準(zhǔn)為房價的1.5%左右。歐美國家主要征收土地稅,這種稅賦是每年征收一次。
當(dāng)然,也有部分地區(qū)是沒有稅收或者稅收極低的,比如此次房交會展示的開曼群島就是世界的“避稅天堂”之一,當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)稅收都遠(yuǎn)低于其他國家或地區(qū),甚至有些稅收幾乎為零,比如當(dāng)?shù)責(zé)o房產(chǎn)稅、無資本利得稅,在房地產(chǎn)投資方面,租金收入或股息收入也沒有收入所得稅。
此外,出售房產(chǎn)時也會產(chǎn)生相關(guān)稅費(fèi),主要征收的是增值稅,如澳洲最高會按增值部分的45%來征收,因此建議投資者要學(xué)會合理避稅。比如在澳洲購房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費(fèi)用、赴澳考察房產(chǎn)的費(fèi)用、律師代理費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等,都可以用來抵稅。
業(yè)內(nèi)人士提醒海外置業(yè)者,一定要在充分調(diào)查和考量之后再作投資,特別要注意開發(fā)商的品牌和實(shí)力、房產(chǎn)的地理位置、項(xiàng)目配套程度以及當(dāng)?shù)匚幕尘暗雀鞣矫嬉蛩?。在購房過程中,最好聘請專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)和律師。普通購房者對投資地的貸款政策很難吃透,因此聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人士可以增強(qiáng)交易的安全性。同時還要做好對東西方文化差異的理解和心里準(zhǔn)備,另外,選擇哪種適合自己投資的管理物業(yè)也都是投資者需要仔細(xì)考慮并詳細(xì)了解的問題。
最后,政治風(fēng)險也是需要海外置業(yè)者充分注意的:兩國關(guān)系如何,該國對華政策怎樣,這些都是置業(yè)前必須摸清的家底。
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