一、預(yù)售房逾期交房是違約嗎

《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。即開發(fā)商在沒有及時(shí)通知購(gòu)房者需要延期交付，并說(shuō)明合法理由時(shí)，開發(fā)商就是違約，就要在延期交房后向購(gòu)房者交付違約金。因此當(dāng)您購(gòu)買預(yù)售房時(shí)，請(qǐng)注意所簽署合同中約定的可以延期交房的條件，若對(duì)條款有不理解的地方，您最好及時(shí)向?qū)I(yè)律師咨詢，以保障您的合法利益。

二、逾期交房違約金如何計(jì)算

開發(fā)商沒有按照約定時(shí)間交付房屋，就構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)您發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有逾期交房的違約行為時(shí)，您可以根據(jù)以下介紹的內(nèi)容來(lái)計(jì)算違約金。一般來(lái)說(shuō)，違約金計(jì)算首先要確定交房日期，然后確定已付房款，最后是確定利率標(biāo)準(zhǔn)。

(一)逾期時(shí)間的計(jì)算

許多當(dāng)事人認(rèn)為，逾期時(shí)間是從合同簽訂日起算的，實(shí)際上并非如此。逾期時(shí)間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期開始算起，直至開發(fā)商通知驗(yàn)收的日期。如雙方約定2003年2月1日交房，但開發(fā)商通知驗(yàn)收的日期為同年9月15日。如此計(jì)算，逾期時(shí)間共計(jì)227天。因?yàn)槭欠裼馄诘拇_定和逾期時(shí)間的計(jì)算關(guān)系到違約利率和違約金總額，所以若購(gòu)房者對(duì)確定和計(jì)算逾期時(shí)間并不熟悉或不確定，可以向?qū)I(yè)人士尋求幫助。

(二)已付房款

“已付房款”包括首付款和銀行按揭款。如一套商品房的首付款是50萬(wàn)元，購(gòu)房者向銀行按揭貸款84萬(wàn)元，則已付房款應(yīng)為134萬(wàn)元。銀行按揭的30萬(wàn)元已經(jīng)向開發(fā)商支付,故應(yīng)納入已付房款。但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。因?yàn)橥ǔ０凑针p方約定，入住后數(shù)天內(nèi)，定金才轉(zhuǎn)化為房款。

(三)逾期交房的利率確定

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。在此提醒購(gòu)房者，在簽訂合同時(shí)一定要注意審查違約金的利率標(biāo)準(zhǔn)，不要等到發(fā)生糾紛時(shí)才意識(shí)到自己的利益遭受損失。

確定了逾期時(shí)間、已付房款和違約利率后，就基本上可以根據(jù)以下公式計(jì)算違約金了：違約金=已付房款×利率×逾期時(shí)間。

在購(gòu)買預(yù)售房的時(shí)候如果遇到了商家逾期交房，在商家出現(xiàn)這類事情的時(shí)候購(gòu)房者可以根據(jù)合同的內(nèi)容要求開發(fā)商承擔(dān)一定的賠償責(zé)任面對(duì)。預(yù)售房逾期交房的情況購(gòu)房者該怎么樣解決才不會(huì)有影響，可以找網(wǎng)專業(yè)律師提供支持。