一、怎樣認(rèn)定房屋質(zhì)量不合格 　　根據(jù)《房屋買賣司法解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。 　　那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的主體結(jié)構(gòu)、不合格和嚴(yán)重影響正常居住使用這些概念呢? 　　從技術(shù)角度看，所謂主體結(jié)構(gòu)是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。所謂不合格，應(yīng)指房屋未能通過驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形。嚴(yán)重影響正常居住使用應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。 二、房屋質(zhì)量認(rèn)定規(guī)定 　　建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。 　　建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。 　　在商品房買賣中如何認(rèn)定主體質(zhì)量問題比較復(fù)雜，開發(fā)商會在主體質(zhì)量與非主體質(zhì)量問題上打擦邊球，拒絕按照主體質(zhì)量處理。在通常情況下，所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況： 　　(一)房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收。 　　(二)雖然在交付前經(jīng)過驗(yàn)收但驗(yàn)收不合格。 　　依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進(jìn)行檢查，出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。《建筑法》第六十一條規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 對于這兩種情形，寇志中律師特別提醒購房人： 　　在辦理商品房交接入住手續(xù)時，至少應(yīng)當(dāng)要求出賣人由出示由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方共同出具的《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》和消防驗(yàn)收合格證明，查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示上述文件，就說明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。 　　(三)房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。 　　在實(shí)踐中怎么核驗(yàn)的問題又是一個問題?商品房交付使用后，購房人懷疑和認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在質(zhì)量問題，則可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但要特別注意的是：委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個機(jī)構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。