
如今許多人談房價就色變,但最令人傷心的還不是房價,而是拿到了房卻發現它“縮水”了……日前,惠山區人民法院就接到了這樣一起案件。
案情介紹
2016年9月3日,某房產公司與張某簽訂《商品房買賣合同(預售)》,約定將一套商鋪出售給張某,總價為740000元,合同中約定建筑面積為45.54平方米,層高為4.5米。此后張某支付了房款,但在交房后,張某發現,房屋層高僅為3.5米,與房產公司協商未果后,起訴至法院,要求房產公司賠償房屋差價款30萬元。
被告房產公司辯稱,案涉房屋經規劃部門審批層高為3.7米,竣工后房屋層高也為3.7米,張某認為的房屋層高3.5米實際上是房屋的凈高,房屋實際層高與約定層高相差為0.8米;《商品房買賣合同(預售)》中約定的層高4.5米屬筆誤,非房產公司真實意思表示,原因是有其他部分商鋪的層高是4.5米,合同中數據套用錯誤;房產公司交付的房屋層高為3.7米,已超過了國家強制規定的商品房層高的最低高度,并不影響使用。對此,房產公司提供房屋規劃圖紙,以證明案涉房屋規劃層高為3.7米,《商品房買賣合同(預售)》中約定的層高4.5米屬筆誤。
審理中,法院組織雙方到現場對房屋高度進行了測量,經測量,雙方確認案涉房屋凈高為3.5米,層高為3.7米,樓板厚度為0.2米,實際層高與合同約定層高差額為0.8米。
判決結果
無錫市惠山區人民法院判決:
房產公司賠償張某房屋層高差價款131556元。駁回張某的其他訴訟請求。
裁判說理
本案爭議焦點為以下兩點
▽▽
1
房產公司對于《商品房買賣合同(預售)》有無瑕疵履行,是否構成違約。
2
如若房產公司瑕疵履行,構成違約,如何承擔責任。
關于爭議焦點一,房產公司認為《商品房買賣合同(預售)》中約定的層高4.5米系筆誤,即4.5米的層高非其真實意思表示,其應當就此進行舉證。房產公司未提供證據證明在簽訂合同前其已向張某就房屋層高為3.7米進行了告知,讓張某在充分了解層高的事實后選擇是否簽訂合同,無法證明合同中約定的層高4.5米系筆誤。張某購買的是商鋪,房產公司交付的房屋層高雖然已經符合國家強制標準,但實際層高與合同約定層高差額達0.8米,已嚴重降低了房屋的使用性能,影響了購房目的。因此,在房產公司履行義務不符合約定的情況下,已構成瑕疵履行,屬于違約,應當按約承擔違約責任。
關于爭議焦點二,因案涉房屋層高不符合合同約定,導致房屋的預期使用價值下降,張某的房屋層高差價損失,本院根據合同約定的房價乘以相應的誤差比例予以確定,即740000×(0.8/4.5)=131556元。
法官評析
《商品房買賣合同(預售)》由房產公司提供,作為普通購房者,相對于房屋開發商處于弱勢地位,在簽訂合同時,僅能對就合同條款進行審查,難以對房屋設計規劃資料、實際建筑情況等審查,其對于商品房層高的確認一般最終只能依賴于合同的約定。房產公司應當在簽訂合同前就房屋的各項信息對購房者進行告知,讓購房者充分了解事實后做出選擇是否簽訂合同。本案中,在房產公司無法提供證據證明張某在簽訂合同時對房屋層高為3.7米是明知的情況下,其應承擔舉證不能的法律后果。在房屋實際層高符合相關建筑規范及設計要求,但與合同約定不符的情況下,由于層高降低對房屋的使用功能及舒適程度均有影響,并進而影響了房屋的實際價值,因此房產公司應當承擔違約責任。
(向上滑動可看條款全文)
【本案援引法律條款】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的,依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。
《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》
第二條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。
沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
來源:惠山區人民法院
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