保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。因保障性住房的政策性，購房資格嚴要求等特點，保障性住房在取得，買賣，離婚財產分割，繼承等方面都有著自身的裁判規則。

一、對弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房和資產狀況及偽造相關證明的申請人，由所在區縣住房保障管理部門取消其申請資格，5年內不得再次申請；對已騙購限價商品住房的，由區縣住房保障管理部門責令購房人退回已購住房或按同地段普通商品住房價格補足購房款

張某等與北京市海淀區房屋管理局等其他一案二審行政判決書，審理法院：北京市第一中級人民法院，案號：（2016）京01行終1010號，案由：行政復議

2014年1月，審計部門在審計過程中對程瑩瑩、張震宇、張某家庭提交的復核材料提出質疑，要求其重新核查其購房資格。程瑩瑩所在單位奧菲佩克(天津)國際貿易有限公司出具了2011年12月至2012年11月期間工資發放證明，得出其實發工資122919.65元，與程瑩瑩提交的復核材料《公示回執》年收入0元不符，并超出了京建住[2008]226號《關于印發北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資產準入標準及已購限價商品住房上市交易補充比例的通知》（以下簡稱226號《通知》）規定的“本市城八區申請購買限價商品住房3口及3口以下家庭年收入不得超過8.8萬元”的標準。

2014年6月9日，海淀房管局作出《北京市限價商品房購買資格取消通知書》，決定取消程瑩瑩、張震宇、張某家庭購房資格。程瑩瑩、張震宇、張某家庭在收到《北京市限價商品房購買資格取消通知書》后，未在法定期限內提起行政復議或行政訴訟，亦未退回已購住房。在此情況下，海淀房管局依據《辦法》第二十九條的規定，作出被訴通知，要求程瑩瑩、張震宇、張某家庭自收到通知之日起十五日內退回已購買的限價商品房。該行政行為認定事實清楚，適用法律規范恰當。

二、拆遷已明確安置住房的，應納入限價商品房申請家庭住房面積的核定范圍，不得隱藏不予申報

康某、王某與昌平區某委取消限價房購買資格糾紛案

限價商品住房是限價格限套型（面積）的商品房，其供應對象為城市中等收入住房困難的城鎮居民家庭，它是具有社會保障性質的商品住宅。基于這種社會保障性，政府對限價房規定了嚴格的準入標準，以保證真正有住房困難的城市家庭能夠買得起房住得起房。

本案中，兩原告先是在沙河鎮王莊村作為原告王某父母的家庭成員參與了拆遷補償安置，享受了回遷安置房的優惠購房面積共80平方米，僅此一項即超過了購買限價商品住房規定的15平方米／人的準入標準。后兩原告又參與了原告康某父母在回龍觀鎮回龍觀村的拆遷補償安置，共獲得70平方米的回遷安置房兩套。對此事實，原告亦不否認，從限價商品住房的政策目標來看，兩原告本不應符合限價商品住房的準入條件。

《北京市限價商品住房購買資格申請審核及配售管理辦法》（京建住[2008]223號）第7條規定，申請家庭成員拆遷已明確安置住房的應納入申請家庭住房面積核定范圍，因此原告在沙河鎮拆遷中獲得的安置住房面積理應進行申報。同時《北京市限價商品住房管理辦法（試行）》第27條之規定，對經核實不符合購買限價商品住房條件的家庭，應取消其購房資格。因此，區住房保障管理部門作出的取消原告購買限價商品住房資格的決定有事實依據，符合法律的規定。

三、被冒名買房，影響自身申購經濟適用房，可主張精神損害賠償

石蘭訴北京中大恒基房地產經紀有限公司等姓名權、名譽權糾紛案

一審法院經審理認為，中大恒基公司在未獲得石蘭授權，且石蘭與婁某并無真實房屋買賣合同的情況下，擅自使用石蘭的姓名進行網簽信息提交，系屬對石蘭姓名的盜用，并造成石蘭未能通過購買經濟適用房資格審核的后果，構成侵權。考慮到房地產經紀公司進行網簽需要買賣雙方簽約、審核等一系列程序，不可能因為簡單失誤所致，且中大恒基公司對其工作人員行為負有管理約束之責，法院對中大恒基公司所述不存在侵權故意的辯稱不予采信，其應對此承擔相應侵權責任。因石蘭的姓名權受到侵害，法院對于其要求中大恒基公司停止侵權、撤銷網簽，并向西城區住建委解釋網簽事宜、消除影響的訴訟請求予以支持。

考慮到經濟適用房購買資格的取得對石蘭具有重大意義，而虛假的網簽影響了其取得購買經濟適用房的資格，勢必給石蘭帶來一定精神上的壓力和痛苦，中大恒基公司應向石蘭賠禮道歉，并對石蘭所遭受的精神損害進行精神撫慰，故法院對石蘭要求中大恒基公司賠禮道歉及賠償精神損害的訴訟請求予以支持，具體賠禮道歉方式和賠償數額由法院綜合侵權行為的過錯程度、造成的影響和精神損害程度等因素予以判定。

石蘭未就其要求賠償交通費、誤工費的主張提交相應證據，考慮到石蘭因尋求問題的解決勢必支付一定交通費用，但石蘭并無工作，故法院對石蘭要求賠償交通費的主張酌情予以考慮，對其要求誤工費的訴訟請求不予支持。就石蘭主張賠償延遲購買經濟適用房的房屋使用費一節，由于經適房的獲得還需要輪候搖號程序，該費用并非目前已現實發生的損失，法院對此不予支持。

綜上，判決：被告中大恒基公司與被告婁某配合石蘭撤銷北京市房地產交易管理網上的網簽；被告中大恒基公司向北京市西城區住房和城市建設委員會書面說明網簽情況，消除影響，說明內容需經法院審核；被告中大恒基公司向原告石蘭書面賠禮道歉；被告中大恒基公司向原告石蘭賠償交通費200元、公證費1000元以及精神損害撫慰金2萬元。

四、隱瞞房屋經濟適用房的性質，無論買受人是否具備購房資格，能否通過審批及辦理產權登記，該房屋買賣合同為有效合同

本溪市興宇房地產開發有限責任公司、孔憲良與本溪市興宇房地產開發有限責任公司、孔憲良房屋買賣合同糾紛申請再審民事裁定書，審理法院：最高人民法院，案號：（2015）民申字第3336號，案由：房屋買賣合同糾紛

法院審理認為，經濟適用房是政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟適用房的購買需要經過一定審批手續，雖然政府通過部門規章對經濟適用房的購買資格作出相關要求，但是對于經濟適用房屋買賣合同的效力并無效力性強制性規定認定其無效，興宇公司提出的合同無效的主張，也不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的情形。

興宇公司按照商品房買賣流程向購房人出售住宅房屋，在與孔憲良簽訂《房屋銷售認購書》時也未向孔憲良履行告知義務，孔憲良有理由相信涉案房屋可以自由買賣，且房屋已經實際交付孔憲良，雙方之間的房屋買賣合同應當認定有效。至于孔憲良是否具有購買資格，能否通過審批，以及是否能夠辦理產權登記手續，并不影響合同本身的效力，二審法院判令興宇公司在具備辦理房產登記手續條件后協助辦理過戶登記，并無不當。

五、限價商品房因上市交易期限的限制不具備銷售條件，但至法院裁判前滿足銷售條件的，雙方應依約履行合同義務

周某某與陳某某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書，審理法院：北京市朝陽區人民法院案號：（2017）京0105民初22381號，案由：房屋買賣合同糾紛

2010年11月28日，原告（買受人）與北京xx房地產開發有限公司（出賣人）簽訂《商品房預售合同（限價商品住房）》，2014年11月24日，原告（出賣人）與被告（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定原告將位于朝陽區朝新嘉園東里七區x號樓x單元x號房屋即涉案房屋出售給被告，該房屋成交價格為160萬元。庭審中，原、被告均認可涉案房屋至2017年8月15日所有權登記滿五年。

法院審理認為：首先，原、被告在存量房補充協議中約定雙方在房屋所有權證滿五年后再辦理產權轉移登記手續，且至一審辯論終結前五年限制上市交易期限已屆滿，合同訂立時的瑕疵已經消失，目前涉案房屋已具備上市交易條件，同時不具有其他法定無效事由，故可以認定原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議有效，雙方應依約履行合同義務。

六、婚前一人申請購買限價商品房，隨后夫妻共同購買與使用該房屋，離婚時視為夫妻共同財產進行分割

劉×與王×1離婚糾紛二審民事判決書，審理法院：北京市第一中級人民法院，案號：（2016）京01民終3990號，案由：離婚糾紛

法院審理認為：北京市限價商品住房管理辦法（試行）第十三條中規定：“限價商品住房供應對象為本市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。”

根據訴爭房屋的限價房申請證明，可以證實該房屋的申請家庭系王×1婚前家庭。此后在該房購買過程中，王×1及劉×均有出資。王×1及劉×結婚后共同居住使用該房并生育婚生女，在雙方分居后王×1及婚生女居住使用該房。該房屋雖系王×1于婚前申請，考慮到房屋購買時間與登記結婚時間的間隔、劉×父親支付首付款以及婚后房屋實際居住使用之情形，法院認定該房屋購買系雙方以結婚為目的購買行為，故應當作為夫妻共同財產予以分割。

本案一審判定該房屋歸王×1所有，并酌定給予劉×20％的折價補償，應屬合理。位于901房屋歸王×1所有，該房屋尚未還清的貸款由王×1負責償還，王×1于本判決生效后三十日內給付劉×房屋折價補償款五十二萬元。

七、限價商品住房尚未取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年，不具備離婚財產分割條件的，可待條件成就后另行主張權益

申某與王某離婚后財產糾紛一審民事判決書，審理法院：北京市平谷區人民法院，案號：（2017）京0117民初7380號，案由：離婚后財產糾紛

申某與王某于2012年9月3日登記結婚。2015年11月26日，王某作為買受人與出賣人北京×置業有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》（限價商品住房）。根據《北京市人民政法辦公廳轉發市建委等部門關于北京市限價商品住房管理辦法（試行）的通知》（京政辦發〔2008〕號）的有關規定第三條：已購限價商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房，應按照市有關部門公布的屆時同地段普通商品住房價格和限價商品住房價格差的一定比例交納土地收益等價款，交納比例為35%。

本院認為，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況依法判決。×××號房產屬于夫妻共同財產，但此房屋屬限價性商品住房且尚未辦理房屋所有權證，該房產是限制流通物，現不能競價也不能買賣。根據本案現有事實，對涉案房屋進行分割的條件尚未成就，故法院對此不予處理，雙方可待條件成就后另行主張權益。

八、遺贈涉及限價商品房，因該房屋自購買之日起已經滿五年，房屋所有權人有權進行自由處分

胡×與趙×等遺贈糾紛一審民事判決書，審理法院：北京市昌平區人民法院，案號：（2014）昌民初字第05438號，案由：遺贈糾紛

法院審理認為：本案爭議房屋雖為限價商品房性質，但該房屋自購買之日起已經滿五年，因湯×與趙×均認可該房屋為李玉蘭個人財產，故李玉蘭作為房屋所有權人對于房屋享有完全的處分權利。李玉蘭生前所立遺囑，因胡×并非李玉蘭的法定繼承人，故該遺囑性質實為對原告胡×的遺贈協議，李玉蘭去世時，該遺贈文書生效，胡×一家在內居住的行為即為胡×接受遺贈的意思表示。綜上所述，李玉蘭所立遺贈文書有效，被告應當配合原告將爭議房屋過戶至原告名下。

九、限價商品房的所有權轉移至購買人名下前，購買人死亡的，繼承人不可繼承該房屋

皮×1與北京北辰實業股份有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書，審理法院：北京市第三中級人民法院，案號：（2014）三中民終字第01114號，案由：商品房預售合同糾紛

法院審理認為：本案系商品房預售合同糾紛，訴爭標的物系具有社會保障性質的限價商品房。該類房屋的買賣合同的簽訂、履行應當遵循法律、法規及相關政策的規定。

根據《北京市限價商品住房管理辦法》第十三條規定：“限價商品住房供應對象為本市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭。申請購買限價商品住房家庭應符合以下條件：（一）申請人須具有本市戶口，申請家庭應推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。市政府有關部門可根據限價商品住房供需情況，對單身申請人年齡實行動態管理。（二）申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產須符合規定標準，并實行動態管理。城八區的上述標準由市建設部門會同市有關部門根據本市居民收入、居住水平和住房價格等因素組織確定，經市政府批準后公布。遠郊區縣的上述標準由區縣政府結合實際情況確定，經市政府批準后公布。”

張×作為申請人需要在收入、財產等方面具備一定的條件，據此簽訂的《商品房預售合同（限價商品住房）》僅對合同當事人雙方具有法律約束力。張×在交房前死亡，合同并未履行完畢，訴爭房屋的所有權尚未轉移至張×名下，皮×1作為繼承人，并非《商品房預售合同（限價商品住房）》的當事人，亦不符合申請限價商品房的條件，其要求北辰公司交房并辦理產權轉移登記的訴訟請求，沒有法律依據，法院不予支持。

來源：無訟閱讀    作者：萇樂（北京市煒衡律師事務所）