長期閑置宅基地為我國法律所禁止。但實踐中，有不少宅基地因為各種原因空置，亦未被村集體經濟組織收回，對這種單純的宅基地使用權的繼承，從現有的法律規定及相關法理分析，均不被支持。然而，對于建有房屋的宅基地使用權，筆者認為，無論繼承人戶口是否遷出，是否仍為農村居民，是否已經擁有宅基地，當房屋作為遺產被繼承時，其項下的宅基地使用權也應當被一體繼承。

1.宅基地使用權隨房屋所有權一并繼承具有法律基礎

物權法、土地管理法等法律、政策明確禁止城鎮居民購置宅基地，但并未禁止對宅基地使用權的繼承，相反，深入解讀相關規定，往往能夠得出支持性的結論。

第一，宅基地使用權應當隨房屋被繼承是“房地一體”原則的必然要求。“房地一體”意味著“房隨地走”、“地隨房走”。只有“房地一體”權利人才能完整地享有房屋的所有權，體現出對所有權的尊重和保護。房屋及其附屬設施不是空中樓閣，其建造必然要占用一定的土地，離開了土地，房屋就成了一堆一文不值的瓦礫，所謂“皮之不存毛將焉附”，即是此理，故而，房屋的轉移必然導致土地使用權的移轉。繼承法第三條規定的遺產范圍包括了房屋，且沒有區分城市或者農村的房屋，亦沒有對繼承人的身份資格及是否擁有房屋作出限制。房屋可以繼承移轉，項下的宅基地使用權依據“地隨房走”原則，當然移轉至繼承人。如果因為繼承人是城鎮居民或者戶口已經遷出或者已經擁有宅基地，法院否定宅基地使用權隨房屋繼承，那么，繼承人繼受的將是沒有土地使用權的小產權房，將面臨房屋不能翻建、房屋一旦滅失后土地被收回、限期拆除房屋或限期轉讓等不利后果，實際上造成對公民私有財產權的限制。

第二，宅基地“一戶一宅”原則在房屋繼承中不宜機械適用。宅基地使用權的取得分為原始取得和繼受取得，前者指依據法律的直接規定將農民擁有的宅基地所有權轉變為宅基地使用權，后者以創設繼受取得為常態，創設繼受取得以申請為主。土地管理法第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。通觀整個條文，無論是“其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”，還是“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府批準”以及“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，都是在圍繞宅基地的創設繼受取得展開規定，其準確理解應當為“一戶只能申請一處宅基地”，至于設定繼受取得后因法律事實（如繼承）發生的權屬變化不應當受此限制。因而根據繼承法第三條規定發生的宅基地使用權的繼承，屬于因法律直接規定發生的權屬變更，不能以“一戶一宅”原則機械性地否定宅基地使用權的繼承。

2.宅基地使用權隨房屋所有權一并繼承具有社會基礎

隨著統籌城鄉協調發展日益成為各方的高度共識，宅基地使用權的合法繼承具有的保護農民合法財產權益、破除城鄉二元體制、構建和諧村居環境的制度功能日益顯現，此時，司法應當因勢利導，通過裁判積極回應社會需求。

第一，承認宅基地使用權隨房屋所有權一并繼承，能夠充分發揮用益物權的價值功能，保護農民合法權益。宅基地使用權性質上屬用益物權，從用益物權的本質出發，權利人獨立支配標的物獲得收益并依法行使處分權，其用益的指向就是建造房屋，滿足居住權。但我國宅基地制度具有濃厚的身份和福利色彩，處分權受到了嚴格限制（指單獨轉讓），財產屬性大大削弱。然而，當宅基地上建造房屋之后，宅基地使用權便與房屋所有權緊密結合成為后者須臾不可離之所在。同時，我國社會面臨著由農業社會到現代工業社會的轉變，農村宅基地承載房屋、保障居住等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產業空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，宅基地使用權的財產屬性被極大激活，連同房屋成為農民最重要的財產，具備了在不同主體之間流傳的可能性。在當前我國法律和政策均限制農村房屋買賣、抵押、出租的前提下，承認宅基地使用權隨房屋一并可以不受限制地被各種身份的繼承人繼承，可以充分挖掘宅基地使用權本應具備的財產功能，落實農民對自身財產的處分權利，從而對其合法權益實現更為完備的保護。

第二，承認宅基地使用權隨房屋所有權一并繼承，有利于構建和諧的農村社會。在傳統儒家思想的影響下，我國農村一直有一種“祖屋”情結，它是凝聚家庭甚至整個家族的紐帶，成為一種文化符號和精神象征，匯聚了家庭成員的榮譽感和歸屬感。無論戶口是否遷出，老宅都應該是全體家庭成員共同的精神和物質財富。所以，當被繼承人死亡后，所有享受繼承權的家庭成員，無論是否本集體經濟組織成員，是否符合宅基地申請條件，都有權繼承老宅以及其項下的宅基地使用權。這合乎人情，順應民心，與構建和諧農村的目標不謀而合。

第三，承認宅基地使用權隨房屋所有權一并繼承，有利于破除城鄉二元結構，促進城鄉一體化發展。其一，建國初期基于各種考慮，人為地將公民分為農業和非農人口進行管理，并依此實行不同的土地使用權制度，直至今天發展成為建設用地使用權和宅基地使用權制度。兩種制度的開放程度不同，城市遠比農村開放程度高，在城市，居民對其住宅擁有完全的所有權，可以自由地抵押、轉讓和繼承，與其房屋緊密相連的國有土地使用權也按照“地隨房走”的原則一并流轉；而農村卻恰恰相反，宅基地使用權的行使受到頗多限制。這與物權法的物權平等原則以及統籌城鄉發展的大背景格格不入。如果承認建有房屋的宅基地使用權能夠在不同戶籍的主體，特別是能夠為城鎮戶口的繼承人所繼承，那么無異于在宅基地使用權的流轉領域中，找到了一條既不為現行法律嚴格禁止，又能實現城鄉土地使用權要素連通的路徑。其二，據統計，到2020年，我國城鎮居民總人數要增長3億以上，每年將有1500萬農民進城成為城市居民。如此龐大的人群實現戶籍身份的轉換，如果允許他們繼承農村老宅的宅基地使用權，則可以進一步化解城鄉二元結構的藩籬，實現土地使用權在城鄉之間有限度地流轉，為下一步農村土地使用權制度改革埋下伏筆。

來源：民事審判