一、產權歸屬及權利瑕疵問題

因受"文革"等政治因素影響，不少四合院在產權方面存在一定歷史遺留問題。此外，舊城改造等政府宏觀政策也使四合院的產權取得變得更加復雜。

據有關方面調查，沒有產權的四合院在95％以上，占絕大多數。但根據有關法律，出售房產的前提條件是對標的房屋擁有所有權且產權清晰，不存在被抵押等權利瑕疵問題。因此，建議購房者在購買四合院時應特別慎重，首先可委托律師或其它專業人員前往房管部門對標的房屋的權屬情況及產權清晰程度進行全面調查。在確認標的房屋不存在任何主體問題時再繼續其它交易流程，并盡量避免在確認前支付定金等任何費用。

在律師實踐中，常遇到這樣的案例。如有賣家稱其四合院在“文革”期間占有且產權歸屬明晰，但買方在購買后才發現該房實際屬于房管局直管公房，賣方僅有使用權。如這時定金或房款已付，哪怕只很少部分，也是十分被動和不利的。產權關系復雜也是四合院產權的另一大特點。實踐中常遇到幾個共有人，如一家庭中的若干子女在四合院賣與不賣或賣價上有分歧，眼看要簽約了，賣方中卻有一人突然提出異議，并拒絕在共有人同意出讓協議上簽字，該筆交易只能流產。因此，建議購房者首先解決房產共有人是否一致同意出讓問題，并簽訂書面同意書。另外，繼承關系與房產買賣關系在四合院的交易過程中經常交織糾纏在一起，由此更增加了四合院產權關系的復雜性

二、購房者的主體資格問題

盡管新政策對四合院買方的主體資格不再限制，北京人、外地人、港澳臺胞、外籍人士以及機關、企事業單位、社會組織均可購買四合院，但也應注意法條中的“除外條款”。

受我國行政法規和國家法律等強制性規定的影響，四合院交易在個別特殊情況下將某些主體排除在外。如根據1983年12月7日國務院發布的城市私有房屋管理條例第十三條，“機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。”根據中華人民共和國文物保護法第二十五條，“非國有不可移動文物不得轉讓、抵押給外國人”。依照我國合同法，主體不合格可能導致購買合同無效的法律后果。因此，購買者對該問題應特別加以注意?另外，從購買程序上看，境外人購買四合院需經北京市涉外建設項目國家安全事項涉外審查辦公室的審批。某些特殊地段還不允許境外人購買，一些敏感地帶的四合院還必須通過政治審查。

三、翻建、規劃及拆遷等問題

因四合院交易涉及文物保護等問題，在交易中應特別注意落實政府公布的四合院保護和修繕責任。例如，盡管購買的四合院可以翻建，但不能超出限高范圍，不能隨意拆毀改建別墅或門面房，甚至違反國家規劃。因此，在交易中如發現有四合院加蓋行為，一定要意識到該行為是否經規劃部門審批，是否違反規劃。購買違規改造的房產會面臨諸多棘手問題，給購房者帶來一些不必要的麻煩。