以下是本人寫的一片代理詞。不敢說精彩，僅供參考！ 代理詞 審判長、審判員： 上訴人十堰市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被上訴人十堰某緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，湖北某某律師事務(wù)所接受上訴人的委托，指派本人參加本案訴訟。現(xiàn)依法發(fā)表以下代理意見，供合議庭合議時參考。 一、合同性質(zhì)不影響實體處理。 本案是關(guān)于訟爭合同是否應(yīng)予解除糾紛。其實，合同性質(zhì)并不影響對該問題的處理。一審認定本案“房地產(chǎn)合作開發(fā)合同”，是名為合作開發(fā)，實為建設(shè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，對此合同定性，代理人完全贊同。但是，代理人需要強調(diào)的是，依照《中華人民共和國合同法》第93條、94條規(guī)定，無論是何種合同，只要符合法定解除或約定解除的條件，條件成就時，均可以依法予以解除。因此，本案建設(shè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否應(yīng)予解除，主要看該合同的履行是否達到約定解除或法定解除的條件，而與合同的性質(zhì)無關(guān)。 二、被上訴人在履行完保證金支付義務(wù)后，上訴人依約履行了自己的土地交付義務(wù)。此后應(yīng)由被上訴人履行的土地開發(fā)諸如項目報建、施工、建設(shè)等合同主要義務(wù)，被上訴人直到本案一審乃至二審開庭，連項目啟動的報批工作都還沒有完成，屬于嚴重遲延履行其主合同義務(wù)。 訟爭雙方簽訂的合同，雖未明確約定項目啟動的具體時間，但依據(jù)“合同履行誠信原則”以及項目總體工期，當上訴人將20畝地過戶給被上訴人后，上訴人應(yīng)當及時啟動項目開發(fā)工作。但是，被上訴人拿過戶給其的土地進行抵押所借的銀行貸款，并沒有用于項目啟動，直到被上訴人與2011年4月底引進新的股東后，才于2011年6月開始項目報建，但是遺憾的是直到本案二審開庭，該項目報建也未見批準。可以說，直到今日，合同所約定的項目開發(fā)仍然處于未啟動階段，而此時離合同約定的三年半工期僅剩不到一個月的時間。因此，代理人認為，被上訴人嚴重遲延履行自己的主合同義務(wù)，應(yīng)當毫無爭議。 需要進一步指出的是，被上訴人該種履約遲延，具體是什么原因，只有被上訴人最清楚，上訴人沒義務(wù)也不必要對其進行原因論證。依據(jù)合同法規(guī)定，只要上訴人能夠證明其遲延履行就夠了，至于被上訴人遲延應(yīng)不應(yīng)該承擔違約責任，則應(yīng)由其對遲延的合理性進行舉證和說明。 一審中，被上訴人對其遲延履行的現(xiàn)狀并沒有異議，但以所謂的不安抗辯權(quán)辯稱是主動中止，而非違約延期，主張不承擔責任。一審也予以了支持。這顯然是詭辯，故意曲解法律，上訴人的補充上訴狀中對此已有詳細論述，這里不再贅述。 三、因被上訴人嚴重遲延履行合同，導(dǎo)致上訴人訂約的根本目的不能實現(xiàn)，符合《中華人民共和國合同法》第94條第四項所規(guī)定的法定解除條件，依法應(yīng)當解除雙方的建設(shè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 上訴人與被上訴人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時，除了收取應(yīng)予退還的1000萬保證金之外，沒有收取任何費用。對于上訴人而言，本案合同的實質(zhì)是，拿土地換門面。如果不能及時拿到具有重大經(jīng)濟價值的門面，上訴人的簽約目的上就落空了。依據(jù)合同，本案房地產(chǎn)開發(fā)項目純資金計劃投入1.6億，建筑面積月9萬㎡，正常工期三年。但是，離雙方約定的交房時間不到1個月的時間，項目尚未啟動，更沒有施工建設(shè)，被上訴人絕不可能在合同約定的時間交付門面。即使按照雙方合同第七條第三款約定，可以延期六個月交房，即到2012年11月6日前交房，但按照被上訴人目前的開發(fā)進度、合同約定的項目開發(fā)規(guī)模以及正常的建設(shè)進度，被上訴人也絕無可能到期交房。而且，依照被上訴人三年多以來的開發(fā)效率，這種等待將會遙遙無期。同時，上訴人將20畝地過戶給被上訴人之后，反而因債務(wù)糾紛導(dǎo)致該過戶地塊被多次查封，甚至直到二審開庭之日，該地塊仍被被上訴人的債權(quán)人湖北田豐實業(yè)集團有限公司依法申請查封保全。總之，按照被上訴人嚴重遲延履約的現(xiàn)狀，上訴人不但不能不能實現(xiàn)自己的合同目的，甚至連土地都有失去之虞。我國《合同法》94條第四項明確規(guī)定，“當事人一方遲延履行債務(wù)或者由其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同”。因此，代理人認為，本案建設(shè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合法定的解除條件，上訴人與被上訴人雙方之間的建設(shè)土地使用權(quán)合同應(yīng)當解除，也必須解除，并依法恢復(fù)原狀，將已經(jīng)過戶了的土地歸還給上訴人。 此外需要指出的是，本案合同的解除完全是被上訴人嚴重遲延履行合同造成的，造成了上訴人經(jīng)濟損失顯而易見，上訴人沒有任何過錯，被上訴人應(yīng)當承擔賠償責任。《合同法》第98條規(guī)定，“合同權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力”，“房地產(chǎn)合作開發(fā)合同”第七條約定，被上訴人“未依約完成項目開發(fā)建設(shè)延期6個月仍不能將房屋交付使用的，前期已付的1000萬元歸上訴人所有，已建成的房產(chǎn)由甲方處理，甲方僅退換建設(shè)成本給乙方”，本條實際上是對嚴重違約違約金的數(shù)額的確定，本案被上訴人對項目未實施任何開發(fā)，因此，被上訴人的保證金應(yīng)作為違約金賠償給上訴人。 四、現(xiàn)在解除本案合同，有利于減少訟累，提高涉案30畝地整體經(jīng)濟效益和社會效益。 客觀的說，本案雖然具備解除合同的法定條件。但從訴訟技術(shù)上看，上訴人要求解除合同的起訴時間稍嫌過早。但是，如果真等到了2012年11月6日即被上訴人不能按合同所確定的最后交房期限之后，再去解除合同的話，不但要再打一場解約之訴，而且會因為被上訴人的開發(fā)投入，造成更大的經(jīng)濟糾紛，勞命傷財，既不必要，也有虧我國合同法關(guān)于預(yù)期違約的規(guī)定。此其一。 其二，反過來，現(xiàn)在被上訴人尺土未動，項目申報剛剛開始，也就是說項目開發(fā)并未實際投入，至于說其先拿出了1000萬保證金，但是其很快利用該地塊向銀行抵押借了1200萬，也不存在此虧問題，因此，解除合同也并不會造成被上訴人的經(jīng)濟損失。 其三，現(xiàn)在上訴人資金充足，已經(jīng)對包含在內(nèi)涉案30畝地在內(nèi)的60畝地形成了整體開發(fā)規(guī)劃，并報經(jīng)十堰市審批通過。同時該60畝地是一個整體，地處十堰市火車站，是十堰市的窗口地段，市政府對其開發(fā)建設(shè)也有整體要求，因此，解除本合同，將該30目的納入其余30畝地一起開發(fā)，既符合市政府的要求，也能更大發(fā)揮整個地塊的經(jīng)濟和社會效益。 其四，該整體規(guī)劃已經(jīng)開始實施。上訴人不僅完成了項目報建工作，而且已經(jīng)動工，代理人在法庭調(diào)查中已經(jīng)舉出相關(guān)證據(jù)。如果本合同不能解除，30畝地不能納入整體開發(fā)，不僅造成整個規(guī)劃的支離破碎，不能實現(xiàn)市政府的要求，而且對已經(jīng)動工的先期項目，包括上訴人與被上訴人間合同所約定的項目，都是重大的經(jīng)濟損失。 綜上，本案合同不僅符合解除條件，而且解除利遠遠大于弊。因此，懇請合議庭能在綜合考慮本案事實、法律規(guī)定以及最大發(fā)物的作用角度，依法作出公正判決。 以上意見，請酌納。 代理人：湖北惠平某某事務(wù)所 吳某某 律師 2012年4月18日

建筑設(shè)備租賃合同糾紛案代理詞(建設(shè)工程合同糾紛代理詞)

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