案例
累計逾期18次被告上法庭
2009年，遵義的王女士和老公在貴陽市云巖區三橋看中了一套商品房，同年8月，王先生以不多的首付款與開發商簽下了買賣合同，并以該項房屋作為抵押物，與貴陽某銀行簽訂了《個人購房借款/擔保合同》。
借款43.7萬元，期限20年。

但好景不長，王先生所在行業不景氣，其公司薪酬、福利大幅降低。
更為糟糕的是，由于國家宏觀政策的調控，房價漲勢止住了，自己所買的樓盤開始降價。
“房子總價跌了快兩成，自己每個月還要支付幾千元貸款，壓力不小，干脆斷供。
”
2015年3月，王先生累計18次未按時償還貸款。
銀行方面催要無果，只得拿著合同將王先生及為其擔保的房屋開發商告到貴陽市云巖區法院。

法院判決
一次性還清貸款余額
法院認為，《個人購房借款/擔保合同》合法有效。
合同簽訂后，王先生累計逾期18次，已構成違約。
根據合同約定，合同有效期內，連續三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息，銀行有權要求解除合同，并要求王女士支付全部貸款本息。
開發商作為這筆借款的擔保人，且未辦妥抵押財產的房地產權證及他項權證。

故判決，判決生效之日起10日內，償還尚未還清的銀行借款本金35.87萬元，支付相應的利息及逾期罰息3983元(截止至2015年3月)，此后利息、罰息按合同約定計算至付清之日止。
并支付本案的訴訟法費、律師費。

判開發商對債務承擔連帶清償責任。

如果未按指定時間履行給付義務，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

法官說法
辦理他項權證，解除連帶責任
“住房按揭貸款，實行的是雙重擔保。
”本案的主審法官，云巖區法院民二庭法官李玉克介紹說，即借款人以所購的住房提供給貸款銀行做抵押，在借款人取得該住房的房產證和辦妥抵押登記之前，由房產商提供第二重擔保，即連帶保證責任。

“在業主取得房屋所有權證書并辦理正式抵押登記手續之前，開發商應當承擔第一順序的連帶還款責任。
”李玉克法官說，本案中，王女士只辦理了抵押預告登記證，開發商未辦妥抵押財產的房地產權證等相關權屬證書，并將抵押財產的他項權證交給銀行，也就是說該房屋還不能進行抵押拍賣，所以銀行有權要求開發商承擔連帶還款責任。
“在判決生效后，如王女士不履行，銀行有權要求開發商償還貸款，再由開發商向王女士追償。
”
只有在業主辦理取得產權證和他項權證，即房屋抵押給銀行的抵押登記手續正式辦理完畢，銀行取得法定的抵押權和對房屋的優先受償權后，開發商的連帶保證責任才能解除。

因此，開發商在完成產權總登房屋具備產權辦理條件后，盡快讓業主辦理產權證和他項權證，是解除階段性連帶保證責任，避免和控制連帶保證責任風險最直接有效的方式。

斷供不能免除還款責任
李玉克法官說，個人買房時和銀行簽訂的合同，首先是借款合同，同時還會與銀行簽訂房產抵押合同。

“從法律角度分析，斷供對借款人是非常不利的，因為它并不能免除債務人的還款責任。
如果債務人不按期還款，無論是出于哪一種原因的斷供，銀行都有可能宣布借款合同到期，要求債務人一次性償還全部貸款。
”
如果業主斷供，銀行起訴業主，要求拍賣抵押的房產。
相關的違約金、罰息、訴訟費、律師費、拍賣費等，全都由業主支付。

“拍賣完后，銀行還會拿著法院的判決，四處尋找業主的其他財產，業主的工資、存款等都可能會被銀行劃走。
此外，法院判決進入執行程序后會終身有效，也就是說業主得一輩子擔心銀行會來追債。
”
近半數棄房者下落不明
“一般情況下，借款人連續三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息，銀行可以要求解除借款合同，要借款人立刻償還貸款本金和利息，而且還要支付逾期還款的罰息。
”李玉克法官說，即使銀行沒有選擇解除合同，逾期還貸對個人信用造成的影響也是不可忽視的，個人的逾期還款記錄將被記入征信系統，從而影響個人信用。

“這也反映出不少購房者法律意識淡薄。
”李玉克法官認為，很多人覺得，斷供以后，“大不了房子我不要了，銀行愛怎么著怎么著”。
其實不然。
不管是“供不起”還是“甩包袱”，結果都是損失慘重。
不僅房子沒了，首付、月供也付之東流。

如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話，還會在個人信用記錄中留下污點，對個人未來生活及商業活動將產生諸多障礙，以后再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批準。
個人信用污點會保留5年時間。

購房者應謹慎
作為借款人應注重風險衡量。
應當有長遠規劃和風險意識，對自身還款能力要有正確評估，一旦買房并向銀行借款后，要記準自己的房貸還款日，不在還款日后還款；關注自己實時的還款數額，避免出現還款金額不足的情況；最好是一次多存入幾次的還款金額，定期查詢個人的還款記錄。

如果經濟確實出現困難無法還款，可以通過與銀行協商的方式解決，比如，可以到銀行要求做貸款展期，要求銀行適當合理地延長自己的還款期限，或者和銀行協商改變還款計劃，比如，要求先只還利息、暫緩本金等方式。
切忌撒手不管、一甩了之。

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