
一些消費者在通過按揭購買商品房后,可能因為種種原因想退房。
但是不知道按揭房購房合同是否可以解除?如果可以解除,應當怎樣解除?
按揭房購房合同究竟能不能解除?回答是肯定的。
按揭購房者與開發商之間的購房合同以及和銀行之間的貸款合同是兩個獨立的法律關系,但是都受《中華人民共和國合同法》的規范。
根據該法第94條規定,如開發商有下列情形之一的,按揭購房者可以解除合同:一、因不可抗力致使不能實現合同目的;二、在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的;三、當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;四、當事人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同的;五、法律規定的其他情形。
只要開發商出現上述情形,如交房嚴重逾期或質量低劣等,符合法律或購房合同中規定的解約條件,按揭購房者就可以依法解除購房合同,并要求開發商承擔違約金。
需要提醒購房者的是,按揭購房者在與開發商解除房屋買賣合同時,應當明確其與銀行的借貸合同關系是獨立的,但是這兩個行為之間又存在著一定的聯系。
要解除與開發商之間的債權債務關系,就必然要同時解決與銀行之間的債權債務
因此,象王先生及女友這樣的購房者,可以通過訴訟解除與開發商之間的房屋買賣關系時,可以通過法院追加銀行為第三人,一并解決購房者與開發商、銀行之間的購房關系和借貸關系。
還可以同時進行與開發商之間的房屋買賣糾紛之訴和與銀行之間的貸款糾紛之訴,最終達到解除與開發商和銀行之間的糾紛。
在獲得解除的生效法律文書后,購房者將房屋退還開發商,而開發商應將購房款返還消費者。
購房者在收取退房款后,應當依據《貸款通則》第32條第5款“借款提前歸還貸款,應當與貸款人協商”的規定,將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。
在購房者償還全部貸款后,借款合同終止。
按揭購房者、開發商和銀行之間的債權債務就此全部了結。
但是,事實上這種還款方法在實踐中還很難操作。
因為消費者所購房屋已經向銀行抵押,開發商不會接受按揭購房者退還已經被抵押的房屋,開發商如果接受被抵押房屋,就會和銀行行使抵押權相抵觸,開發商和銀行的利益都可能受到損害。
最直接、最優化的操作方式,應當是由開發商將應退購房款中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者。
屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購房者已向銀行提前還款。
如果購房者因變故無法按時償還房貸,可以提前三十日向貸款行申請貸款展期,經銀行查實后,會適當延長房貸期限,并降低月供。一般情況下,如果你沒有按時還房貸,銀行就會來電話、信函催你還款。而且在此期間還會產生滯納金,越積越多。再不還款銀行會上門或發律師函給你,接下來就要按合同條款的有關規定來處置這套房子,如拍賣等。如果貸款人所購房屋沒有在房管部門做過抵押登記,那么在您連續3個月或累計6個月不償還貸款的時候,貸款銀行將依據《借款合同》要求開發商承擔擔保責任,開發商在替您償還剩余的貸款后,依據《擔保法》的規......
展開全部 (一) 開發商延期交房,經催告后在合理期限內仍然沒有履行的,但是給出延期交房的理由,這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責理由,但屬于購房者能夠承受的范圍,例如開發商資金出現問題導致停工了一段時間現已恢復等,購房者可以選擇等待并且要求開發商承擔違約金賠償。 (二) 開發商延期交付,經催告后在合理期限內仍然沒有履行的,也不給出合理理由或者一味推脫逃避的,買房人可以要求解除合同的,并要求開發商承擔違約責任,賠償自己的損失。 (三) 延期交付,經催告后......
開發商延期766天交房,被告到法院后,認為合同約定的萬分之三違約金過高,不愿意按照合同約定賠償。江津區法院披露,法院認為按照相關法律,違約金超過造成損失30%的,屬于過分高于造成的損失,可以降低違約金。法院為此判決開發商支付違約金4.6萬元。 法院介紹,2011年1月,譚某購買了位于江津區幾江街道的一套109.39平方米的房屋,總房款66萬余元,辦理了按揭貸款。原定于2011年12月29日交房,開發商卻拖了766天,譚某接房后十分不滿,遂起訴到江津區法院,要求按照購房合同,索賠違約金。 法院......

根據《合同法》的規定,只有一方有重大違約行為,另一方才有權解除合同,并要求其返還已支付的預售購房款及利息,并支付違約金。另外,如果辦理了房貸,銀行會把貸款轉到開發商的賬戶上,這部分房款視為已付。買受人可以要求開發商按照房屋總價值和相應的合同...
違約金的支付一般情況以雙方之間簽訂的房屋買賣合同約定為準,如果違約金的數額高于實際損失的百分三十,可以主張降低違約金的給付,如果違約金的數額低于實際損失數額的百分三十,可以要求增加違約金的數額。 按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合...
一、開發商延期交房不給違約金 1、找當地房管部門或消協投訴,協商索賠; 2、交房后,拒交物業費管理費或采暖費;(延期交房問題解決后再補交) 3、協商未果,依法起訴,要求開發商賠償損失。 二、延期交房違約金的確定 我國《合同法》第一百一十四條...
遇到延期交房,首先應仔細查看與開發商簽訂商品房買賣合同,看合同中對延期交房是否有相同規定。如果合同有規定,按照合同中約定的條款執行。如果合同中沒有明確規定,購房者可以退房。其次,應了解延期交房的認定及賠償標準,除特殊情況外,開發商為按合同約...
如果大家在房屋交易中碰到了對方違約的情況,作為守約一方,法律賦予了我們很多救濟手段,比如,我們可以要求違約方支付違約金、可以直接扣罰買方交付的定金、可以依據自己的實際損失要求對方承擔違約責任同時還可以要求對方繼續履行合同或者解除合同。那這些...
協商不成,到法院起訴,主張開發商參考如下法條賠償。詳談電話或短信聯系最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十五條根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合...
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這樣的違約金明顯過低,對你權益保護明顯不利。關于商品房違約金具體數額沒有明確的規定,通行的比例是房屋價款的日萬分至4-5。 我國合同法及合同法司法解釋均規定,合同約定的違約金明顯過高的可以適當調整,調整的范圍為造成的損失的30%,違...