
一些消費(fèi)者在通過按揭購買商品房后,可能因?yàn)榉N種原因想退房。
但是不知道按揭房購房合同是否可以解除?如果可以解除,應(yīng)當(dāng)怎樣解除?
按揭房購房合同究竟能不能解除?回答是肯定的。
按揭購房者與開發(fā)商之間的購房合同以及和銀行之間的貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系,但是都受《中華人民共和國合同法》的規(guī)范。
根據(jù)該法第94條規(guī)定,如開發(fā)商有下列情形之一的,按揭購房者可以解除合同:一、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;二、在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的;三、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;四、當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的;五、法律規(guī)定的其他情形。
只要開發(fā)商出現(xiàn)上述情形,如交房嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等,符合法律或購房合同中規(guī)定的解約條件,按揭購房者就可以依法解除購房合同,并要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。
需要提醒購房者的是,按揭購房者在與開發(fā)商解除房屋買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)明確其與銀行的借貸合同關(guān)系是獨(dú)立的,但是這兩個(gè)行為之間又存在著一定的聯(lián)系。
要解除與開發(fā)商之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,就必然要同時(shí)解決與銀行之間的債權(quán)債務(wù)
因此,象王先生及女友這樣的購房者,可以通過訴訟解除與開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系時(shí),可以通過法院追加銀行為第三人,一并解決購房者與開發(fā)商、銀行之間的購房關(guān)系和借貸關(guān)系。
還可以同時(shí)進(jìn)行與開發(fā)商之間的房屋買賣糾紛之訴和與銀行之間的貸款糾紛之訴,最終達(dá)到解除與開發(fā)商和銀行之間的糾紛。
在獲得解除的生效法律文書后,購房者將房屋退還開發(fā)商,而開發(fā)商應(yīng)將購房款返還消費(fèi)者。
購房者在收取退房款后,應(yīng)當(dāng)依據(jù)《貸款通則》第32條第5款“借款提前歸還貸款,應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商”的規(guī)定,將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。
在購房者償還全部貸款后,借款合同終止。
按揭購房者、開發(fā)商和銀行之間的債權(quán)債務(wù)就此全部了結(jié)。
但是,事實(shí)上這種還款方法在實(shí)踐中還很難操作。
因?yàn)橄M(fèi)者所購房屋已經(jīng)向銀行抵押,開發(fā)商不會(huì)接受按揭購房者退還已經(jīng)被抵押的房屋,開發(fā)商如果接受被抵押房屋,就會(huì)和銀行行使抵押權(quán)相抵觸,開發(fā)商和銀行的利益都可能受到損害。
最直接、最優(yōu)化的操作方式,應(yīng)當(dāng)是由開發(fā)商將應(yīng)退購房款中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者。
屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購房者已向銀行提前還款。
如果購房者因變故無法按時(shí)償還房貸,可以提前三十日向貸款行申請貸款展期,經(jīng)銀行查實(shí)后,會(huì)適當(dāng)延長房貸期限,并降低月供。一般情況下,如果你沒有按時(shí)還房貸,銀行就會(huì)來電話、信函催你還款。而且在此期間還會(huì)產(chǎn)生滯納金,越積越多。再不還款銀行會(huì)上門或發(fā)律師函給你,接下來就要按合同條款的有關(guān)規(guī)定來處置這套房子,如拍賣等。如果貸款人所購房屋沒有在房管部門做過抵押登記,那么在您連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月不償還貸款的時(shí)候,貸款銀行將依據(jù)《借款合同》要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,開發(fā)商在替您償還剩余的貸款后,依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)......
展開全部 (一) 開發(fā)商延期交房,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的,但是給出延期交房的理由,這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由,但屬于購房者能夠承受的范圍,例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等,購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。 (二) 開發(fā)商延期交付,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的,也不給出合理理由或者一味推脫逃避的,買房人可以要求解除合同的,并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,賠償自己的損失。 (三) 延期交付,經(jīng)催告后......
開發(fā)商延期766天交房,被告到法院后,認(rèn)為合同約定的萬分之三違約金過高,不愿意按照合同約定賠償。江津區(qū)法院披露,法院認(rèn)為按照相關(guān)法律,違約金超過造成損失30%的,屬于過分高于造成的損失,可以降低違約金。法院為此判決開發(fā)商支付違約金4.6萬元。 法院介紹,2011年1月,譚某購買了位于江津區(qū)幾江街道的一套109.39平方米的房屋,總房款66萬余元,辦理了按揭貸款。原定于2011年12月29日交房,開發(fā)商卻拖了766天,譚某接房后十分不滿,遂起訴到江津區(qū)法院,要求按照購房合同,索賠違約金。 法院......
商起訴要求賠30%.jpg)
根據(jù)《合同法》的規(guī)定,只有一方有重大違約行為,另一方才有權(quán)解除合同,并要求其返還已支付的預(yù)售購房款及利息,并支付違約金。另外,如果辦理了房貸,銀行會(huì)把貸款轉(zhuǎn)到開發(fā)商的賬戶上,這部分房款視為已付。買受人可以要求開發(fā)商按照房屋總價(jià)值和相應(yīng)的合同...
違約金的支付一般情況以雙方之間簽訂的房屋買賣合同約定為準(zhǔn),如果違約金的數(shù)額高于實(shí)際損失的百分三十,可以主張降低違約金的給付,如果違約金的數(shù)額低于實(shí)際損失數(shù)額的百分三十,可以要求增加違約金的數(shù)額。 按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合...
一、開發(fā)商延期交房不給違約金 1、找當(dāng)?shù)胤抗懿块T或消協(xié)投訴,協(xié)商索賠; 2、交房后,拒交物業(yè)費(fèi)管理費(fèi)或采暖費(fèi);(延期交房問題解決后再補(bǔ)交) 3、協(xié)商未果,依法起訴,要求開發(fā)商賠償損失。 二、延期交房違約金的確定 我國《合同法》第一百一十四條...
遇到延期交房,首先應(yīng)仔細(xì)查看與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,看合同中對延期交房是否有相同規(guī)定。如果合同有規(guī)定,按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中沒有明確規(guī)定,購房者可以退房。其次,應(yīng)了解延期交房的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn),除特殊情況外,開發(fā)商為按合同約...
如果大家在房屋交易中碰到了對方違約的情況,作為守約一方,法律賦予了我們很多救濟(jì)手段,比如,我們可以要求違約方支付違約金、可以直接扣罰買方交付的定金、可以依據(jù)自己的實(shí)際損失要求對方承擔(dān)違約責(zé)任同時(shí)還可以要求對方繼續(xù)履行合同或者解除合同。那這些...
協(xié)商不成,到法院起訴,主張開發(fā)商參考如下法條賠償。詳談電話或短信聯(lián)系最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合...
你要貸款肯定要向銀行提供一定的抵押物作為擔(dān)保的,擔(dān)保人也一樣,當(dāng)你不能償還貸款時(shí)銀行會(huì)通過法院查封你的抵押物(比如你家的民宅或者養(yǎng)殖場等等),然后通過拍賣的形式收回資金用于償還貸款,坐牢是不會(huì)的,呵呵!貸款無力償還怎么把辦借款人無力償還貸款...
協(xié)商不成,到法院起訴,主張開發(fā)商參考如下法條賠償。詳談電話或短信聯(lián)系最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合...
我國《合同法》第八條規(guī)定:依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系是商品房買賣合同,雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實(shí)意思表示,不違反法律規(guī)定。雙方在購房合同中約定出...
這樣的違約金明顯過低,對你權(quán)益保護(hù)明顯不利。關(guān)于商品房違約金具體數(shù)額沒有明確的規(guī)定,通行的比例是房屋價(jià)款的日萬分至4-5。 我國合同法及合同法司法解釋均規(guī)定,合同約定的違約金明顯過高的可以適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整的范圍為造成的損失的30%,違...