開發(fā)商延期766天交房，被告到法院后，認(rèn)為合同約定的萬分之三違約金過高，不愿意按照合同約定賠償。江津區(qū)法院披露，法院認(rèn)為按照相關(guān)法律，違約金超過造成損失30%的，屬于“過分高于造成的損失”，可以降低違約金。法院為此判決開發(fā)商支付違約金4.6萬元。

　　法院介紹，2011年1月，譚某購買了位于江津區(qū)幾江街道的一套109.39平方米的房屋，總房款66萬余元，辦理了按揭貸款。原定于2011年12月29日交房，開發(fā)商卻拖了766天，譚某接房后十分不滿，遂起訴到江津區(qū)法院，要求按照購房合同，索賠違約金。

　　法院審理查明：雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，開發(fā)商如果逾期交房，按日向購房者支付房?jī)r(jià)款萬分之三的違約金。重慶晚報(bào)記者粗略計(jì)算了一下，66萬的房?jī)r(jià)，766天違約金約15萬元。

　　庭審中，開發(fā)商同意支付違約金，但認(rèn)為原約定的違約金比例過高，為此請(qǐng)求法院予以調(diào)整。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。至于損失金額，應(yīng)依照該司法解釋第十七條第三，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”的規(guī)定來確定。

　　法院審理后認(rèn)為，雙方的《商品房買賣合同》合法有效。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款規(guī)定“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”

　　江津區(qū)法院以同地段同類房屋租金損失的130%為標(biāo)準(zhǔn)，判決開發(fā)商支付給譚先生遲延交房違約金46470元。

　法律解讀：

　　買房交易中逾期交房糾紛很常見。賣家逾期交房，耽誤買家入住，會(huì)給買家?guī)砗芏嗦闊詫?duì)這一違約行為，法律規(guī)定了違約責(zé)任賠償。

　　房屋交接時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)提供綜合驗(yàn)收備案證明(即竣工驗(yàn)收備案表)等材料，購房者可以要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明，并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料，否則購房人有權(quán)拒絕收房，出現(xiàn)的后果應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

　　對(duì)于逾期交房，在商品房買賣合同中，有明確的違約責(zé)任約定，比如：逾期一天按照已交付房款的萬分之幾支付違約金，這是常見的違約責(zé)任方式，但開發(fā)商可能會(huì)有一個(gè)兜底條款，就是違約金多不能超過多少。

　　有時(shí)候，開發(fā)商逾期交房時(shí)間較長，完全按照這個(gè)約定，對(duì)于購房者來說明顯是不公平的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，

　　當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　購房者如果在逾期交房中有損失，可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，

　　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。