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《擔保法》第89條規定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
”。
所以按你的情況，主要還是得看辦不下房產的原因究竟是否可以歸責于開發商，如果能歸責于他，則他應賠你雙倍的定金，如不能歸責于他，返還你的定金 定金數額的同期銀行利息即可。
從你買房的角度來說，如果你很想要這套房，可以要求換房而不是退房。
但其辦不下房產的原因你要了解清楚，如果所有的都辦不到房產證你是得慎重考慮，風險極大，退房會更保險一些。
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