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拆遷引來的“確認房屋轉讓合同無效”官司

2023-06-06 13:56發布

拆遷引來的“確認房屋轉讓合同無效”官司

【案情】2015年10月,李某為償還韓某的欠款,將名下房產作價300000元轉賣,并簽訂《轉買合同》,后共同到房產局辦理好過戶登記的全部手續,但未辦理正式過戶登記,李某與韓某口頭約定,李某與韓某均可自行聯系買受人。2015年12月,韓某聯系到段某愿意買受該房,韓某、段某將與李某簽訂的原《轉買合同》及在房產局填好的《房屋所有權轉移登記申請審批表》中買受人韓某的名字劃掉改為段某的名字。韓某與段某依照變動后的合同及審批表在房產局將房產過戶登記到段建斌名下。李某認為《轉買合同》是韓某與段某惡意串通后通過涂劃添加手段偽造而成,不具有客觀真實性和合法性,應確認為無效合同。 【法院審判】一審法院認為雙方的爭議焦點是變更買受人后的《轉買合同》是有效?因李某賣房是為了償還欠韓某債務,李某與韓某在《轉買合同》中約定“任何和李某無關”,口頭上也約定均可聯系房屋真正的買受人,綜合考慮,認定韓某出售房屋已獲得了李某的認可,且變更買受人后的《轉買合同》不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形;段某在與韓某以李某的名義簽訂合同過程中并無不當。因此認定李某與段某的《轉買合同》有效,駁回李某的訴訟請求。李某不服,提起上訴。二審法院審理認為韓某聯系買房人,直接在原合同上變更買受人的行為存在瑕疵,但該轉賣行為未超出李某賣房償債的意思表示范圍,該瑕疵不違反法律的強制性規定,不影響買賣合同的效力。因此,一審認定事實清楚,適用法律正確,予以維持。 【評析】關于上述合同效力的問題,第一種觀點李某有賣房償債的意思,韓某、段某為產權過戶手續,直接在原合同上變更買受人的行為存在瑕疵,但該瑕疵不違反法律的強制性規定。第二種觀點,李某與段某并未有直接簽訂合同的合意,將房屋賣給段某,缺乏李某的意思表示,該合同對李某不發生約束力。筆者認同第一種觀點,合同本質上是一種合意,合同成立是當事人意思表示一致,達成的合意。本案中先來分析原告的意圖,李某賣房是為了償還債務,韓某與段某直接在《轉買合同》上變更買受人,雖然沒有與李某直接協商,但李某具有賣房的主觀意愿。其次李某為了賣房,已經與韓某到相關房產登記辦理好全部的手續,雖然沒有最后的登記,但也沒有將相關的材料撤回,并且與韓某約定均可以聯系買受人,可以理解成李某是要將房屋轉讓,且不限具體買受人。李某的一系列的作為已經清楚表明自己轉讓房屋的意思,而本案中段某在合同上以買受人身份簽字的行為也應被認定是對李某轉讓的行為的接受。二人雖未面對面進行合意,但實際上是通過一系列的行為達成合意。《合同法》對于認定無效合同的情形有下列幾種:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。李某主張合同無效,應嚴格按《合同法》關于無效合同的情形的規定,本案中的《轉買合同》不符合《合同法》規定的無效情形。另據了解上述轉讓價款與轉讓房屋的市價相當,之所有引起本案的糾紛,主要是因為拆遷。根據當地政府的政策,該房屋在被征收范圍內,被征收的補償款高于正常的市價,因此,引起本案的糾紛。在此提醒:社會主義市場經濟活動中,應當遵守誠實信用原則,以維護社會公平,保護社會主義市場公平穩定交易。 

來源:網絡


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