在實踐中，租賃合同往往會約定按年或按月、按季度支付固定租金。僅從合同條款上看，此種約定無任何問題。

但在合同履行過程中，如果承租人未按時履行交付租金的義務，而出租人又未及時催討租金會導致訴訟時效屆滿而喪失租金勝訴權。

雖然我國《民法通則》規定：延付或拒付租金的訴訟時效期間為一年。但租金時效應從何時開始起算，在實踐中有不同的理解與適用。

案情概述

2002年12月9日，A公司與B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定將其所有的房屋租賃給B公司作為辦公用房，租期29年，租金每年24萬元，租金每年結算一次于每年最后一個月的10日前支付。

合同簽訂后，B公司一直不予支付租金。2017年9月26日，A公司在多次口頭催告B公司支付租金未果后，正式發函要求解除與B公司簽訂的《房屋租賃合同》。A公司隨后于2017年12月起訴至法院要求B公司支付從起租日至今一直未付的全部租金。

爭議觀點

本案的最大爭議焦點是，約定每年支付租金的訴訟時效如何起算？

 第一種觀點：應從最后一期履行期限屆滿之日起算。理由是（1）同一筆債務分期履行，仍具有整體性；（2）雙方當事人一般是長期合作關系，債權人沒有及時追索和主張主要是基于維護雙方友好合作關系及對債務人的信任和諒解，并非怠于行使權利，如果從每一期債務履行期限屆滿之日分別計算訴訟時效，則割裂了同一筆債務的整體性，還將導致債權人因擔心其債權超過訴訟時效而頻繁地主張權利，動搖雙方信任，背離訴訟時效制度所追求的效率價值目標。

第二種觀點：應從每一期履行期限屆滿之日分別起算。理由是（1）雖然同一合同約定的債務是一個整體，但在合同約定分期履行的情況下，實際是將整體的債務分割為若干個數額、履行期限，甚至是法律后果互不相同、相對獨立的債務；（2）債務人應當在各自獨立的債務的履行期限屆滿時履行義務，否則構成違約，亦即構成對債權人相對獨立的這部分合同權利的侵犯。

第三種觀點：應區分情況分別處理，其中（1）以債務的給付方式為區分標準，分期履行之債可分為定期給付債務和分期給付債務；（2）以分期履行的債務是否具有獨立性作為區分標準；（3）從分期履行債務與整體債務的關聯性角度進行考慮。

法律規定

最高院在2000年至2004年期間分別針對借款、買賣、租賃等不同合同中約定的分期履行訴訟時效起算時點，做出了不同的答復意見，區分的關鍵似乎在于將借款、買賣合同理解為同一筆債務，而將租金合同理解為每期獨立完整的債務。目前，該些答復意見均未失效。

3.1關于借款、買賣合同的分期履行，從最后一筆履行期間屆滿起算。

2000年10月26日，最高人民法院針對山東省高級人民法院《關于借款合同中約定分期償還應如何計算訴訟時效期間的問題的請示》，作出法經[2000]244號答復：

在借款、買賣合同中，當事人約定分期履行合同債務的，訴訟時效應當從最后一筆債務履行期屆滿之次日開始計算。

3.2 關于借款合同的分期履行，按每筆相對獨立的債權到期之時分別起算。

2003年10月20日，最高人民法院民二庭針對遼寧省高級人民法院《關于珠海粵運交通發展公司與大連新鎮企業集團公司借款合同糾紛一案的請示》，作出[2003]民二他字第14號答復：

盡管基于同一合同所約定的債務是一個整體，但是，在合同約定分期履行的情況下，實際是將整體債務分割為數額、履行期限及法律后果互不相同的、相對獨立的數個個別債務，債務人應當在約定的各個個別債務的履行期限內履行義務，否則即構成對債權人該部分相對獨立的合同權利的侵害，權利人亦由此取得就相應的個別債權要求債務人履行義務、承擔相應責任的權利。根據民法通則有關訴訟時效期間自知道或應當知道權利被侵害時起計算的規定精神，在目前對該問題尚無其他規定的情況下，對上述分期履行的合同的訴訟時效，可以按每筆相對獨立的債權到期之時分別起算。

3.3 關于繼續性租金分期履行，自該期債務履行期屆滿之日的次日起算

2004年4月6日，最高人民法院針對云南省高級人民法院《關于繼續性租金債權的訴訟時效期間如何計算的請示》，作出法函[2004]22號答復：

對分期履行合同的每一期債務發生爭議的，訴訟時效期間自該期債務履行期屆滿之日的次日起算。

3.4 關于分期履行合同，自該期債務履行期限屆滿之次日起算

2004年4月6日，最高人民法院針對河南省高級人民法院《關于分期履行的合同中訴訟時效起算及保證期間應如何計算的請示》，作出法函[2004)23號答復：

對分期履行合同的每一期債務發生爭議的，訴訟時效期間自該期債務履行期限屆滿之次日起算。分期履行合同設有保證的，保證期間按照當事人的約定起算；當事人沒有約定的，自每一期債務履行期限屆滿之日的次日起算。

由于上述不同答復意見，導致司法實踐中對分期履行訴訟時效起算點的判決不統一，最高院于2008年9月1日頒布了《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》，其中，第五條規定“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。”正式統一了裁判標準，得以直接解決諸多爭議和紛擾。

案件分析

本案的《房屋租賃合同》于2002年簽訂，租期為29年，租賃合同履行期限長，租金屬于繼續性租金債權，租金的訴訟時效應從最后一期租金履行期限屆滿之日起計算。《房屋租賃合同》是一個整體，盡管約定了分期支付，但B公司自始未依約交付租金，是一種連續狀態的違約行為，因而訴訟時效期間應從合同的整體出發而不應將合同的每個階段割裂開來分別計算。在同一租賃合同下，雖然各期租金的支付具有一定的獨立性，但該獨立性不足以否認租金債務的整體性。若從每一期租金債務的履行期限屆滿之日分別計算訴訟時效，則不僅割裂同一合同的整體性，而且將導致債權人因擔心其債權超過訴訟時效而頻繁地主張權利，動搖雙方之間的互信，不利于保護債權人，更將背離訴訟時效制度的價值目標。因此在租賃合同持續履行的前提下，各期租金的訴訟時效可一并計算，只要債權人提起訴訟時尚未超過最后一期租金的訴訟時效即可。《房屋租賃合同》最后一期租金應于2031年支付，A公司起訴要求B公司支付租金的時間為2017年，尚未超過訴訟時效。