近日，看到一篇這樣的文章：《9月1日起，房產過戶給近親屬，不征收個人所得稅！》上網一查，發現許多網站都在轉發。然而這不是近期的“新聞”，而是財政部網站、國家稅務總局網站2019年6月25日刊登的財政部、稅務總局《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》。“房產過戶給近親屬，不征收個人所得稅”是對“財稅〔2009〕78號”文件的重申，不是新政。房產過戶給近親屬不征收個人所得稅的政策，由財政部、國家稅務總局于2009年5月25日發布，已經執行了十年。筆者所在德衡稅法團隊結合房地產交易中各稅種最新政策，對于買賣、贈與、繼承各個方式下哪樣交易稅負最低進行一個詳細的梳理。

一、增值稅-買賣

住房

1. 北京、上海、廣州、深圳以外地區：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

2. 北京、上海、廣州、深圳：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

二、增值稅免稅—家庭內部流轉

涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免征增值稅。

包括下列情形：

1. 離婚財產分割；

2. 無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

3. 無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

4. 房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

三、增值稅-家庭成員以外贈與

家庭成員以外贈與視同銷售，按照買賣繳納增值稅。

四、個人所得稅-買賣

根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。

對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

1.（賣價—買價）×20%

對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

2. 核定征收：賣價×（1%~3%）

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。青島為1%和2%。

3. 拍賣核定：賣價×3%

個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。司法拍賣適用3%。

4. 滿五唯一免稅

個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。轉讓非住宅不享受滿五唯一免稅政策。

五、個稅免稅—家庭成員贈與、繼承

符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

1. 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2. 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

3. 房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

六、個人所得稅—受贈再出售

1. 受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

2.  受贈房屋再次出售時，可以按照差額20%，也可以按照1%~3%核定征收，并可享受免五唯一免個人所得稅政策。

3. 個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

4. 受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后,再次轉讓該項不動產的,在繳納個人所得稅時,以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額,按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。（本段為舊規定，已失效）

七、城建、教育費附加

1. 城市建設維護費稅=繳納的增值稅×7%×50%

2. 教育費附加=繳納的增值稅×3%×50%

3. 地方教育費附加=繳納的增值稅×2%×50%

4. 城建和附加的征免范圍同增值稅相同。

八、土地增值稅-免征

個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

?買方稅?

一、個人所得稅—非家庭成員受贈

1. 在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。

2. 對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目20%稅率計算繳納個人所得稅。

3. 應稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

4. 對通過其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。此時間影響個人所得稅滿五唯一免稅和增值稅免二免稅的計算。

二、契稅-買賣

契稅稅率為3%至5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在契稅條例規定的幅度內按照本地區的實際情況確定。

三、契稅-贈與、非法定繼承征稅

1. 贈與行為同買賣相同，征收契稅。

2. 其中非法定繼承人（包括承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人）根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。且不享受買賣中的稅收優惠，按照3-5%%征收。

四、契稅-法定繼承、夫妻之間免征

1. 法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。（法定繼承人不包括孫子女、外孫子女）

2. 在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

3. 夫妻共有房屋屬共同共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。

五、印花稅

1. 買賣。

住房：個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

2. 贈與和繼承

出讓方和受讓方雙方各承擔交易價格×0.05%的印花稅。

3. 房產證，每本5元印花稅。

1-3 的上述印花稅（不含證券交易印花稅）減按50%征收

?征收管理?

免稅條件-無須公證

簽訂購房合同后，取得購房發票就行辦理契稅完稅，在增值稅及個人所得稅的“滿二滿五”優惠中，起算時間均以契稅完稅憑證或房產證取得時間孰早為原則。

納稅人在辦理個人無償贈與或受贈不動產免征增值稅、個人所得稅手續時，應報送《個人無償贈與不動產登記表》、雙方當事人的身份證明原件及復印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復印件）、房屋所有權證原件及復印件。屬于以下四類情形之一的，還應分別提交相應證明資料：

一、離婚分割財產的，應當提交：

1. 離婚協議或者人民法院判決書或者人民法院調解書的原件及復印件；

2. 離婚證原件及復印件。

二、親屬之間無償贈與的，應當提交：

1. 無償贈與配偶的，提交結婚證原件及復印件；

2. 無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調解書或者其他部門（有資質的機構）出具的能夠證明雙方親屬關系的證明資料原件及復印件。

三、無償贈與非親屬撫養或贍養關系人的，應當提交：

人民法院判決書或者人民法院調解書或者鄉鎮政府或街道辦事處出具的撫養（贍養）關系證明或者其他部門（有資質的機構）出具的能夠證明雙方撫養（贍養）關系的證明資料原件及復印件。

四、繼承或接受遺贈的，應當提交：

1. 房屋產權所有人死亡證明原件及復印件；

2. 經公證的能夠證明有權繼承或接受遺贈的證明資料原件及復印件。

?律師觀點?

一、法定繼承（孫子女、外孫子女不屬于法定繼承人）方式稅負最低，僅需繳納印花稅，非法定繼承需要繳納3-5%契稅（滿二的房屋繼承稅負可能高于買賣）。繼承房屋再出售可以按照被繼承人取得房屋的時間計算“滿五唯一和滿二”的時間，個人所得稅同買賣取得的同樣處理，可以差額計稅或核定征收。

二、近親屬間贈與房屋無需繳納1~3%個人所得稅和增值稅，但是契稅稅率為3-5%且需要繳納合計千分之一印花稅。

1. 房屋不超過2年，贈與的稅負低于買賣；

2. 滿五唯一住房，買賣稅負低于贈與；

3. 2年以上非唯一住房，買賣與贈與比較主要看多交的契稅與少交的個人所得稅之間的比較，正常情況下買賣稅負應低于贈與。

三、贈與、繼承等已取消公證程序，且贈與和繼承取得的房屋再次出售時個人所得稅政策同買賣取得的房屋一樣，已經無需考慮其這方面的影響。

作者：張貞生 遲海鳴 山東德衡律師事務所稅法業務部