在民間借貸中，出借人往往要求借款人提供房產抵押擔保，為了確保抵押擔保不過期，通常抵押擔保合同上約定的抵押期間往往超過主債務履行期間。

當事人往往認為，抵押期間約定越長，行使抵押權的期間就越長，實際上，這是一種錯誤的認識，行使抵押權的期間與抵押期間沒有直接的關系。

法律分析

抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的占有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

抵押擔保具有以下特點：

第一，抵押人可以是第三人，也可以是債務人自己。這與保證不同，在保證擔保中，債務人自己不能作為擔保人。

第二，抵押物是動產，也可以是不動產。這與質押不同，質物只能是動產。

第三，抵押人不轉移抵押物的占有，抵押人可以繼續占有、使用抵押物。這也與質押不同，質物必須轉移于質權人占有。

第四，抵押擔保以抵押權人（債權人）行使優先受償權而實現。優先受償權是抵押權的核心內容。

第五，抵押權的行使必須要以債務人不履行債務為前提。

《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第12條第2款規定，擔保物權所擔保的債權的時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的兩年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。物權法第202條規定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。物權法第177條規定有下列情形之一的，擔保物權消滅：主債權消滅；擔保物權實現；債權人放棄擔保物權；法律規定擔保物權消滅的其他情形。物權法第178條擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。

從上述法條可以清楚看出，無論是擔保法司法解釋，還是物權法的規定，行使抵押權的期間以主債權的訴訟時效為基礎，而與抵押期間沒有任何關系。這里需要特別提醒的是：物權法第202條的關于行使抵押權期間的規定與擔保法司法解釋明顯不一致，根據物權法第178條的規定，應適用物權法的相關的規定，即抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，而不是在主債權訴訟時效結束后兩年內行使抵押權。

因此，讀者需注意要在主債權訴訟時效期間內行使抵押權。否則，人民法院對抵押權不予保護。

當然，主債權訴訟時效是個可變期間，而非絕對的兩年，在具有中斷、中止、延長事由的情況下，其可能延續若干年，只要訴訟時效沒有屆滿或完成，抵押權人在主債權的訴訟時效內均可行使抵押權，而與當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，沒有任何關系。

因此，別以為抵押期間越長越好。若主債務履行期間過短，而抵押擔保的期間過長，在約定的抵押期間內，抵押權可能已不受人民法院保護了。

那么，主債權已過訴訟時效，抵押權是否消滅？抵押權人是否應配合抵押人辦理抵押注銷手續呢？目前業內存在很大爭議，一種觀點認為抵押權消滅、抵押權人應配合抵押人辦理抵押注銷手續，另一種觀點卻絕然相反，認為抵押權并不因此而消滅。

筆者對此不發表意見，但希望通過上述兩種不同觀點的民事判決，能夠引起最高人民法院的注意，并能因此發布此類案件的指導案例，真正做到同案同判，以維護司法的公信力。但是不管以哪種方式為準，為了更好的保證債權的實現，最好在訴訟時效內實行抵押權。

來源：網絡