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法院開始拍賣房子可以協(xié)商嗎(房子進入拍賣程序還能協(xié)商不)

2023-06-06 01:30發(fā)布

法院開始拍賣房子可以協(xié)商嗎

法院拍賣的房子能買,但是要注意以下幾類風(fēng)險,如果風(fēng)險過大,建議謹慎決定是否參與競買。 一、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件,而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息,因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。 如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風(fēng)險?要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況,如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備,則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。 那么,如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記,且沒有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件,相關(guān)政府主管部門不予登記的,這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權(quán)證書的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況,只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無法辦理,那么條件具備后或法院通過強制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的,購房人也可以辦理房屋所有權(quán)。 二、房屋質(zhì)量沒保障 因為在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時,通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述,對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此,即便進行了現(xiàn)場查勘,也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。 一般來說,如果因為開發(fā)商資金鏈斷裂延期交房,這種房屋經(jīng)常會因為在施工時偷工減料,開發(fā)商使用的建筑材料以次充好,導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒有經(jīng)過長期實際居住使用,因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為,房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況,拍賣公司又將這一情況如實告知競買人,并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣,就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務(wù),應(yīng)對拍賣標的物了解清楚后參與競買,所以只要實際參與了,法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實,因此通常情況下,不會支持競買人的訴求。 三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn) 《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后,據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤,被人民法院撤銷的,對已被執(zhí)行的財產(chǎn),人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定,責(zé)令取得財產(chǎn)的人返還;拒不返還的,強制執(zhí)行。”這一規(guī)定,就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn),法院錯判后,可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。 通俗地講,“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后,原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷,以至于取得財產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù),法院重新采取執(zhí)行措施,將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人,恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。 如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)?我們認為,應(yīng)該適用善意取得制度來與之相抗衡,法律基本的價值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易安全,《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。出賣人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人,是無權(quán)處分人,買受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意(不知情且無過失)的當(dāng)事人時,則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此,為了保障交易安全,最大限度保護通過拍賣取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益,法律應(yīng)該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時,因錯判遭受損失者,應(yīng)該通過司法途徑獲得賠償。 這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見,但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前,在這種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進行救濟,所以最現(xiàn)實的辦法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達成和解協(xié)議,做出一定讓步了。 四、購房成本風(fēng)險 這里面通常包含兩方面,一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款,競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同,拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用,一是拍賣保證金,二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。 其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”,競拍人應(yīng)在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶,并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。 拍賣成交后,競拍人的保證金沖抵購房款,如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍成功后,競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外,還要根據(jù)具體成交金額,支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%~5%之間。 另外,如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán),那么,在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時,還必須補繳土地出讓金。因此,在參與拍賣時,還必須留心土地使用權(quán)取得問題。 五、實際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況,在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走,進而引發(fā)新的訴訟。 這個風(fēng)險一般是比較少見的,但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中,銀行享有房屋的抵押權(quán),通過法院直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到,拒絕搬離房屋,這種情況下一般要等到租賃合同到期后實際入住人才搬離房屋。或者,房屋所有權(quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人,由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款,辦理了入住手續(xù),并對房屋進行裝修,第二手購買人拒絕搬離。這種情況下,過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人,拍賣人方可入住

被法院查封拍賣的房可以住人嗎(房子進入執(zhí)行拍賣期間還能不能住人)

不影響使用權(quán),可以居住。 法院查封的房子,如果是被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所需,可以居住,但不能買賣、抵押。如果是其他的情況,不可以居住。現(xiàn)在查封一般不貼封條,只是在房管局辦理查封登記。 查封會在不同情況下進行,一般有立案階段的訴訟保全期、訴訟階段、執(zhí)行階段。從立案開始直至強制執(zhí)行前的執(zhí)行階段是可以繼續(xù)居住的,強制執(zhí)行階段是不能住的。至于是否強制執(zhí)行,法律上是有規(guī)定的,家庭唯一的普通住房是不允許強制執(zhí)行的。當(dāng)然,法院還會繼續(xù)查封。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)......

法院查封拍賣房子還可以協(xié)商嗎(房子被拍賣了還能抗訴嗎)

起訴并申請財產(chǎn)保全(也就是申請查封他的財產(chǎn),有存款優(yōu)先查封存款,查封房子是指查封他的檔案,不能過戶,但是房子還能接著用的,最后法院決定拍賣他的房子,他才要讓出房子)。   費用方面: 1. 訴訟費(按標準收費,法院開發(fā)票) 2. 保全費(不高于5000元,法院開發(fā)票) 3. 擔(dān)保費用(找擔(dān)保公司(費率3%左右)或保險公司(費率0.8%左右)出具保函)擔(dān)保金額一般就是你要求還款的金額 4. 如果請律師,還有律師費。   建議找熟悉的律師,自己做還是有點難度。需要律師的可以追問我。...

法院拍賣房子之前可以協(xié)商嗎(法院拍賣前還能調(diào)解嗎)

可以。 只要協(xié)商一致,可以和解。 請大家了解:簽訂了委托拍賣合同,交的費用是拍賣公司提供在拍賣會上叫賣你提供的拍品的服務(wù)費用,并不等于就能把拍品賣出去了,能收到賣出去的錢回來的。無論結(jié)果能不能成功賣出去,拍賣公司收的服務(wù)費按雙方簽訂的委托合同是合理費用,不會退的。...

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