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法院訴訟中的房子可以買賣嗎(房子有法律訴訟能出售嗎?)

2023-06-06 23:35發(fā)布

法院訴訟中的房子可以買賣嗎

法院拍賣的房子能買,但是要注意以下幾類風(fēng)險(xiǎn),如果風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大,建議謹(jǐn)慎決定是否參與競(jìng)買。 一、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在樓盤開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件,而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息,因此就會(huì)導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書(shū)辦理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。 如何判斷是否會(huì)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)?要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況,如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備,則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理房屋所有權(quán)證。 那么,如果該房屋在法院查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記,且沒(méi)有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件,相關(guān)政府主管部門不予登記的,這種情況購(gòu)買查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況,只因不具備主管機(jī)關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理,那么條件具備后或法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的,購(gòu)房人也可以辦理房屋所有權(quán)。 二、房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí),通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述,對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。因此,即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘,也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。 一般來(lái)說(shuō),如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房,這種房屋經(jīng)常會(huì)因?yàn)樵谑┕r(shí)偷工減料,開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好,導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因?yàn)檫@些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)際居住使用,因此無(wú)法發(fā)現(xiàn)隱蔽問(wèn)題。并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。因?yàn)榉ㄔ阂话銜?huì)認(rèn)為,房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況,拍賣公司又將這一情況如實(shí)告知競(jìng)買人,并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣,就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競(jìng)買人對(duì)所競(jìng)買的物品負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù),應(yīng)對(duì)拍賣標(biāo)的物了解清楚后參與競(jìng)買,所以只要實(shí)際參與了,法院就會(huì)推定自愿接受這種現(xiàn)實(shí),因此通常情況下,不會(huì)支持競(jìng)買人的訴求。 三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn) 《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后,據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯(cuò)誤,被人民法院撤銷的,對(duì)已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn),人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定,責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還;拒不返還的,強(qiáng)制執(zhí)行。”這一規(guī)定,就是我們所說(shuō)的執(zhí)行回轉(zhuǎn),法院錯(cuò)判后,可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。 通俗地講,“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后,原據(jù)以執(zhí)行的法律文書(shū)經(jīng)過(guò)法定程序被撤銷,以至于取得財(cái)產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù),法院重新采取執(zhí)行措施,將已經(jīng)執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人,恢復(fù)到執(zhí)行程序開(kāi)始前的狀態(tài)的情形。 如何對(duì)抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)?我們認(rèn)為,應(yīng)該適用善意取得制度來(lái)與之相抗衡,法律基本的價(jià)值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易安全,《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。出賣人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人,是無(wú)權(quán)處分人,買受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意(不知情且無(wú)過(guò)失)的當(dāng)事人時(shí),則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此,為了保障交易安全,最大限度保護(hù)通過(guò)拍賣取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益,法律應(yīng)該賦予善意取得對(duì)抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時(shí),因錯(cuò)判遭受損失者,應(yīng)該通過(guò)司法途徑獲得賠償。 這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見(jiàn),但對(duì)競(jìng)拍人的損害卻是巨大的。因?yàn)槟壳埃谶@種情況下沒(méi)有明確的法律規(guī)定可以通過(guò)善意取得制度來(lái)進(jìn)行救濟(jì),所以最現(xiàn)實(shí)的辦法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議,做出一定讓步了。 四、購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn) 這里面通常包含兩方面,一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款,競(jìng)拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同,拍賣房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用,一是拍賣保證金,二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。 其中保證金是競(jìng)拍人參與競(jìng)拍的“過(guò)路費(fèi)”,競(jìng)拍人應(yīng)在拍賣會(huì)舉行前若干天將保證金打入專門賬戶,并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報(bào)名競(jìng)買手續(xù)。 拍賣成交后,競(jìng)拍人的保證金沖抵購(gòu)房款,如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競(jìng)拍成功后,競(jìng)拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費(fèi)外,還要根據(jù)具體成交金額,支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房?jī)r(jià)總額的1%~5%之間。 另外,如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán),那么,在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時(shí),還必須補(bǔ)繳土地出讓金。因此,在參與拍賣時(shí),還必須留心土地使用權(quán)取得問(wèn)題。 五、實(shí)際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況,在拍賣后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走,進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。 這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一般是比較少見(jiàn)的,但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中,銀行享有房屋的抵押權(quán),通過(guò)法院直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到,拒絕搬離房屋,這種情況下一般要等到租賃合同到期后實(shí)際入住人才搬離房屋。或者,房屋所有權(quán)人惡意將房屋賣給第二手購(gòu)買人,由于第二手購(gòu)買人已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款,辦理了入住手續(xù),并對(duì)房屋進(jìn)行裝修,第二手購(gòu)買人拒絕搬離。這種情況下,過(guò)往的判例一般是房主將全款退給二手購(gòu)買人,拍賣人方可入住

被法院保全的房子可以出售嗎(被法院保全的房子可以買賣嗎)

一,能不能住視情況而定: 1.房子被查封,門上貼了封條,那么房子是不能繼續(xù)居住的,撕封條是犯法的。 2.房子被查封,只是在房管局被限制買賣、抵押,未在房子門上貼封條,那么房子是可以繼續(xù)居住的。 二,保全后不可以繼續(xù)買賣。 保全后一般會(huì)通知房產(chǎn)過(guò)戶部門限制你們的買賣。 財(cái)產(chǎn)保全,是指人民法院在利害關(guān)系人起訴前或者當(dāng)事人起訴后,為保障將來(lái)的生效判決能夠得到執(zhí)行或者避免財(cái)產(chǎn)遭受損失,對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)或者爭(zhēng)議的標(biāo)的物,采取限制當(dāng)事人處分的強(qiáng)制措施。 《民事訴訟法》第一百一十一條規(guī)定:訴訟參與人或者其他人有......

房產(chǎn)訴訟期間被告可以出售房產(chǎn)嗎(被起訴期間房子能賣嗎)

可以的,即使對(duì)方向法院起訴你了,只要對(duì)方?jīng)]有向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,在對(duì)方申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全之前你都可以正常出售房產(chǎn)的。 1、只要是正常的買賣房屋,被人起訴是不受影響的。 2、如果原告方起訴的是債務(wù)、賠償?shù)燃m紛,作為被告,為了逃避債務(wù),故意低價(jià)處置或者無(wú)償將房屋贈(zèng)與他人,這樣的合同屬于可撤銷合同。原告發(fā)現(xiàn)后,可以向法院起訴,要求撤銷。這種情況下賣房是會(huì)受影響的。買房人一定會(huì)考慮這種情況的。如果了解情況,可能就不會(huì)買房了。 3、如果是債務(wù)糾紛,原告可能會(huì)向法院申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行查封,那就一定不能賣房了。即使賣了......

訴訟保全的房產(chǎn)可以出售嗎(財(cái)產(chǎn)保全的房產(chǎn)被法院拍賣了)

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