維權(quán)貼士：如何應(yīng)對逾期辦理房產(chǎn)證

　　事實上，逾期交房、逾期辦證幾乎是不少開發(fā)商出現(xiàn)的“一條龍”問題。房屋未按照時間交付，往往會影響后續(xù)房產(chǎn)證的辦理。而這兩項的延遲，業(yè)主都可以進(jìn)行索賠。

　　依據(jù)我國《合同法》第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”

　　事實上，在一般的商品房買賣合同中，逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任事項往往都會進(jìn)行細(xì)致明確的約定，如明確辦理期限、逾期辦理的違約責(zé)任、違約金的計算基數(shù)和方法、超過什么期限后可以解除合同等。這樣，在出賣人逾期辦理房產(chǎn)證的情況下，有明確的依據(jù)主張自己的權(quán)利。而合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　也就是說，按時辦理房產(chǎn)證是開發(fā)商的義務(wù)，購房者在簽訂合同時要特別留意是否有相關(guān)條款的約定。一旦開發(fā)商延遲辦證，可以依次為依據(jù)進(jìn)行違約索賠，損失金額可以按照合同約定進(jìn)行計算，沒有約定的，則按照購房款參照銀行利息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算。

　　提醒：注意“支付多長時間的違約金”這個問題

　　提醒：在過往的案件中當(dāng)事人容易產(chǎn)生異議的還有應(yīng)該支付多長時間的違約金。

　　以前述案例為例，因申女士主張的逾期辦證違約金屬于普通的債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)適用二年普通訴訟時效的規(guī)定。有的案件逾期辦證時間很長，應(yīng)及時主張權(quán)利，訴訟時效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請求權(quán)的，對方提出訴訟時效抗辯的人民法院將不再予以保護(hù)。

　　來源：遼寧法制報